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Alles was Recht ist & rund um die Immobilie

 

Wappen-Immobilien (Mitglied im IVD) wurde mit dem Qualitätssiegel BELLEVUE BEST PROPERTY AGENTS 2018 ausgezeichnet.

Wir freuen uns, nunmehr auch im Kreis der weltweit besten Immobilienmakler und Bauträger, empfohlen von BELLEVUE – Europas größtem Immobilienmagazin, vertreten zu sein!

Was sich 2018 im Bereich Bauen und Wohnen für Verbraucher ändert

Änderungen für Bauherren und Eigenheimbesitzer

Mit dem neuen „Verbraucherbauvertrag“ gilt für angehende Bauherren ab 01.01.2018, dass die Position von Bauherren, die Verbraucher sind und auf eigenem Grund bauen, gegenüber professionellen Dienstleistern am Bau gestärkt wird. Im Sinne des Verbraucherschutzes relevant dabei sind verpflichtende Baubeschreibungen, begrenzte Abschlagszahlungen und ein Widerrufsrecht. Im „Gesetz zur Reform des Bauvertragsrechts und zur Änderung der kaufrechtlichen Mängelhaftung“ sind die Einzelheiten dazu geregelt, erläutert IVD West Vorstand Kay Mengelbier aus Bochum.

Ebenfalls ab Anfang 2018 ändert sich gemäß einer EU-Verordnung die Zulassung von elektrischen Raumheizgeräten: Sie dürfen nur noch in den Handel, wenn sie Mindestanforderungen an ihre Energieeffizienz erfüllen. Dies gilt für Heizlüfter, Ölradiatoren, Infrarotheizgeräte und Konvektoren. Ihre Zulassung verlieren ab dem Stichtag tragbare elektrische Raumheizgeräte ohne Temperaturregelung sowie elektrische Heizstrahler ohne Raumtemperaturregelung und Zeitregelung.

Bezuschussung von neuen Heizungsanlagen

Auch in 2018 können Immobilienbesitzer einen Zuschuss beim Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA) beantragen, wenn sie eine neue Heizung installieren. Voraussetzung: die Heizungsanlage wird mit erneuerbaren Energien betrieben. Kay Mengelbier warnt: „Allerdings wird ab dem 1. Januar gelten, dass der Förderantrag gestellt sein muss, bevor der ausführende Handwerksbetrieb beauftragt wird.“ Dazu teilt das Bundeswirtschaftsministerium mit: „Erst wenn eine Eingangs-bestätigung des BAFA für den Antrag vorliegt, kann der Handwerker mit der Installation beauftragt werden. Nachdem die umweltschonende Heizung eingebaut und in Betrieb genommen wurde, reicht der Hausbesitzer in einem zweiten Schritt den Verwendungsnachweis sowie die erforderlichen Rechnungen und Belege beim BAFA ein und erhält den Zuschuss.“

Mehr Transparenz bei Verwaltern und Maklern

Am 1. August 2018 tritt eine Genehmigungs-, Versicherungs- und Fortbildungspflicht für Immobilienverwalter sowie eine Fortbildungspflicht für Immobilienmakler in Kraft. Darüber hinaus müssen Makler und Verwalter potentielle Kunden über Ihren jeweiligen Aus- und Fortbildungsstand informieren. Doch Makler Mengelbier weist Verbraucher auf Folgendes hin: Immobiliendienstleister, die Mitglied im Berufsverband IVD sind, erfüllen diese neuen gesetzlichen Vorgaben nicht nur schon immer, sie weisen ihre fundierte Ausbildung bereits bei Verbandseintritt im Rahmen einer Fachkundeprüfung nach.

 

 

Jetzt Schäden durch Schnee, Frost und Kälte vorbeugen, empfiehlt der Immobilienverband Deutschland, IVD West

Nach einem vielfach recht feuchten Sommer und während der bisher sehr milden Herbsttage ist es nun an der Zeit, vor der stärkeren Kälte die eigenen vier Wände winterfest zu machen. So sind es im und am Haus vor allem vier Bereiche, die Aufmerksamkeit verlangen: Fenster, Türen, Dach und Heizungsanlage. Im Außenbereich müssen Wasserleitungen und eventuell der Gartenteich vor einer möglichen Frostperiode geschützt werden. Zudem lassen sich  kostspielige Schäden vermeiden, wenn frühzeitig kleinere Mängel am Dach und an den Fenstern ausgebessert werden. „Auf diese Weise lässt sich auch beim Heizen deutlich der Energieverbrauch senken“, sagt dazu Kay Mengelbier, Mitglied des Vorstandes IVD West.

Mit einem starken Wintereinbruch können kleine Schäden am Dach deutlich größer werden und teure Folgereparaturen nötig machen. Überprüfen lassen sollten Immobilienbesitzer das Dach von einem Fachmann. Andere Vorbereitungen können selbst vorgenommen werden. Zum Beispiel ist es wichtig, das Laub aus Regenrinnen und Fallrohren zu beseitigen. Denn aufgrund verstopfter Regenrinnen kann Wasser überlaufen und an die Hauswand gelangen. Unschöne Verfärbungen sind die Folge. „Befinden sich Risse in der Hauswand, kann das Wasser zudem ins Mauerwerk eindringen und Schimmelbefall auslösen“, erläutert Mengelbier. Darüber hinaus steigt durch feuchte Wände der Energiebedarf, da Feuchtigkeit die Wärme ableitet.

Wenn Fenster und Türen nicht richtig schließen, kann die warme Heizungsluft leicht entweichen und kalte Außenluft eindringen. Bei undichten Fenstern reicht es oft bereits aus, die porös gewordene Gummilippe zu ersetzen. Bei Türen sind Abdichtungsleisten, die zum Beispiel mit kleinen Bürsten versehen sind, oder Türvorleger hilfreich. Wenn allerdings die Fugen zwischen Fensterrahmen und Mauerwerk undicht geworden sind, sollte man das Ausbessern der Schäden lieber einem Fachmann überlassen. Die fachmännische Ausführung verhindert, dass so genannte Wärmebrücken entstehen – also Stellen, die Wärme schneller nach außen transportieren als andere und Schimmelbefall fördern.

Die Heizungsanlage sollte mindestens einmal im Jahr überprüft werden. IVD-Experte Kay Mengelbier empfiehlt, für die Wartung unbedingt einen Fachmann heranzuziehen. Diese Investition lohnt sich langfristig, denn wer hier spart, dem drohen später hohe Kosten wegen fehlerhafter oder ungenügender Arbeiten. Zudem sollten Hausbesitzer selbst regelmäßig kontrollieren, ob die Heizkörper Mängel aufweisen. Zeigt sich Rost, ist dies zum Beispiel ein Hinweis auf undichte Stellen. Gluckert es in den Heizkörpern, sind im Wasser Luftblasen enthalten. Das Gluckern verschwindet, wenn die Heizkörper entlüftet werden. Nicht entlüftete Heizungsanlagen verbrauchen bis zu 15 Prozent mehr Energie.

Alle Wasserleitungen, die außen verlaufen – zum Beispiel die Rohre eines externen Pumpensystems – müssen entleert werden, um Frostschäden zu vermeiden. Ein Einfrieren der außen montierten Wasserhähne kann vermieden werden, indem die Wasserzufuhr abgedreht wird. Regentonnen sollten rechtzeitig und vollständig entleert werden, da sie sonst zu platzen drohen. Auch der Teich sollte vor Frost geschützt werden. Friert er zu, steigt die Gefahr, dass der Sauerstoffgehalt im verbleibenden Wasser zu weit sinkt und Fische sterben. Wer allerdings einfach mit Hammer oder Axt ein Loch in die entstandene Eisdecke schlägt, tötet durch die Druckwelle möglicherweise seine Fische. Besser ist es, einen Teichbelüfter einzusetzen, der das Wasser in Bewegung hält und so das Zufrieren verhindert.

Wer neben den genannten Vorbereitungen zudem noch sicherstellt, dass eine funktionsfähige Schneeschippe vorhanden ist und rechtzeitig genügend Streusand beziehungsweise -granulat bereithält, ist gut auf den Winter vorbereitet.

 

IVD Wohn-Preisspiegel 2017/2018 veröffentlicht

Seit mehr als 50 Jahren erarbeitet und veröffentlicht der IVD den Wohn-Preisspiegel. Für den neuen Preisspiegel 2017 haben die IVD-Marktberichterstatter in 370 Städten und Gemeinden die Wohnungsmieten sowie die Preise für Eigentumswohnungen, Einfamilien- und Reihenhäuser sowie Baugrundstücke dokumentiert. Die Research-Abteilung des IVD hat die Daten ausgewertet und durch immobilienrelevante Informationen zu den untersuchten Städten sowie makroökonomische Daten ergänzt. Die Preisdaten bieten einen exakten und umfassenden Überblick über die deutsche Wohnlandschaft. Exemplare können im IVD-Webshop zum Preis von 75 Euro bestellt werden.

Seit mehr als 50 Jahren erarbeitet und veröffentlicht der IVD den Wohn-Preisspiegel. Für den neuen Preisspiegel 2017 haben die IVD-Marktberichterstatter in 370 Städten und Gemeinden die Wohnungsmieten sowie die Preise für Eigentumswohnungen, Einfamilien- und Reihenhäuser sowie Baugrundstücke dokumentiert. Die Research-Abteilung des IVD hat die Daten ausgewertet und durch immobilienrelevante Informationen zu den untersuchten Städten sowie makroökonomische Daten ergänzt. Die Preisdaten bieten einen exakten und umfassenden Überblick über die deutsche Wohnlandschaft. Exemplare können im IVD-Webshop zum Preis von 75 Euro bestellt werden.

Verfassungsmäßigkeit der Grundsteuer

Der Erste Senat des Bundesverfassungsgerichts (BVerfG) will am 16. Januar 2018 über die Verfassungsmäßigkeit der Grundsteuer beraten. Dem BVerfG liegen drei Richtervorlagen des Bundesfinanzhofs (BFH) und zwei Verfassungsbeschwerden zur Entscheidung vor. Inhaltlich geht es um die Einheitswerte, die als Bemessungsgrundlage für die Grundsteuer dienen und noch heute nach den Wertverhältnissen zum 1. Januar 1964 (alte Bundesländer) bzw. zum 1. Januar 1935 (neue Bundesländer) festgestellt werden.

Mietrecht: Vermieter dürfen Verjährungsfrist nicht nach Belieben verlängern

Ersatzansprüche gegen einen Mieter verjähren nach Rückgabe der Wohnung nach sechs Monaten. Vermieter bauen Klauseln in die Mietverträge ein, mit denen diese Verjährungsfristen verlängert werden (sollen). Der Bundesgerichtshof hat dieser Praxis einen Riegel vorgeschoben und entschieden, dass die Verlängerung der Verjährung von Vermieteransprüchen in Allgemeinen Geschäftsbedingungen unwirksam ist. In dem Fall ging  es um eine Vermieterin, die elf Monate nach Rückgabe einer Wohnung Schadensersatz in Höhe von rund 16.000 Euro vom ehe-maligen Mieter verlangte. Der wehrte sich mit dem Argument gegen die Zahlung, die Forderung sei verjährt – trotz der Verlängerung im Mietvertrag auf ein Jahr. Zu recht. Diese Verlängerung ist wegen einer unangemessenen Benachteiligung des Mieters unwirksam. Eine einjährige Verjährungsfrist sei mit den wesentlichen Grundgedanken des Gesetzes nicht zu vereinbaren und führe zur Unwirksamkeit der Klausel. Der Gesetzgeber habe mit der kurzen Verjährungsregelung zeitnah zur Rückgabe der Mietsache eine „möglichst schnelle“ Klärung über bestehende Ansprüche im Zusammenhang mit dem Zustand der Mietsache erreichen wollen. (BGH, VIII ZR 13/17)

Nachbarrecht: Schulsport ist wichtig für die Entwicklung der Jugend

Wird ein Sportgelände, das über Jahre hinweg brach lag, für den Schulsport wieder hergerichtet und in Betrieb genommen, so kann sich ein Anwohner nicht mit der Begründung gegen die Nutzung der Sportflächen wehren, die Lärmbelästigungen „durch die Tore und die Ballfangzäune“ seien unzumutbar. Die Privilegierung des Schulsports sei gerechtfertigt, weil der Sportunterricht wegen seiner „positiven Auswirkungen auf die Gesundheit der Schüler, die Entwicklung ihrer sportlichen Fähigkeiten und Fertigkeiten sowie die Einübung sozialen Verhaltens“ ein wichtiger Bestandteil des staatlichen Bildungsauftrages ist. Außerdem seien weder die frühen Morgenstunden noch die Abendstunden oder die Wochenenden betroffen.  (VwG Neustadt an der Weinstraße, 5 K 60/17)

Gewerbemietrecht: Nur vollständige Nachzahlung kann die Räume „retten“

Grundsätzlich können (zu) hohe Mietrückstände eine Kündigung des Mietvertrages rechtfertigen. Ein Mieter, bei dem solche Rückstände aufgetreten sind, dass er die Kündigung erhalten hat, kann den Auszug noch vermeiden, indem er den Rückstand „rechtzeitig und vollständig“ ausgleicht. Bleibt ein „nicht unerheblicher Teilbetrag offen“, so das Kammergericht Berlin, so bleibt es bei der Kündigung. (Hier war ein Gewerbemieter mit zwei Monatsmieten in Rückstand. Und weil es bereits das zweite Mal innerhalb weniger Jahre war, kassierte er die fristlose Kündigung – zu Recht. Das Argument des Mieters, der Vermieter habe wegen der früheren Mietrückstände schließlich nicht gekündigt, sei kein Beleg dafür, dass der auf sein Kündigungsrecht „grundsätzlich verzichten“ wolle.) (KG Berlin, 8 U 205/15)

Hauskauf: Silberfischchen sind kein „Sachmangel“

Allein die Tatsache, dass sich Insekten in einem Haus befinden, ist kein „Sachmangel“ im Sinne des Zivilrechts. Somit kann ein Käufer einer gebrauchten Immobilie nicht vom Kaufvertrag zurücktreten, wenn er nach dem Einzug bemerkt, dass das Haus von Silberfischchen befallen ist. Nur, wenn die Insekten derart stark auftreten, dass die Räume unbewohnbar werden, könne von einem Mangel gesprochen werden. Auch ein hartnäckiger Befall, der trotz intensiver Bekämpfung nicht ausgerottet werden konnte, sei kein Grund, den Kaufvertrag zu annullieren. Es lag zum Zeitpunkt der Wohnungsübergabe kein Mangel vor. Von den Tieren geht grundsätzlich auch keine Gesundheitsgefahr aus. (OLG Hamm, 22 U 64/16)

Mietrecht: Nachts muss die Schlafzimmertür nicht offen stehen, um Schimmel zu verhindern

Das Landgericht Bochum ist einem Ehepaar beigestanden, das vom Vermieter verlangte, den teilweisen Schimmelbefall in der Wohnung auf seine Kosten zu beseitigen. Dies auch dann noch, nachdem ein Sachverständiger festgestellt hatte, dass die Ursache für das Malheur darin zu sehen sei, dass die Tür zum Schlafzimmer nachts jeweils geschlossen bleibe. Diese Forderung entspreche nicht dem üblichen, von einem Mieter zu erwartenden „Lüftungs-Verhalten“ – weder auf die Vergangenheit bezogen (womit ein Mitverschulden der Mieter nicht festgestellt werden könne) noch für die Zukunft. Der Vermieter müsse vielmehr dafür sorgen, dass gegen die Schimmelbildung auf andere Weise angegangen wird. (LG Bochum, 11 S 33/16)

Schwarzarbeit: „Ohne-Rechnung-Abrede“ lässt Auftraggeber in die Röhre gucken

Beauftragt eine Frau einen Architekten mündlich damit, ihr Haus instand zu setzen, und gibt sie ihm vorab 5.000 Euro in bar, so handelt es sich dabei um Schwarzarbeit. Ist sie später nicht einverstanden mit der Arbeit und werden für einen anderen – diesmal offiziell beauftragten – Architekten knapp 10.000 Euro und für die Mängelbeseitigungsarbeiten nochmal mehr als 80.000 Euro fällig, so kann sie diese Kosten nicht vom ersten Architekten erstattet verlangen. Das gilt auch dann, wenn die „Ohne-Rechnung-Abrede“ über die 5.000 Euro zum Zeitpunkt des ursprünglichen Vertragsschlusses nicht stattgefunden haben soll und somit der Vertrag aus Sicht der Auftraggeberin wirksam geworden sei. Das Oberlandesgericht Hamm machte aber deutlich, dass „ein Rechtsverständnis, das die Nichtigkeit auf die nachträgliche Abrede begrenze, der ausdrücklichen Absicht des Gesetzgebers zuwider laufe, die Form der Schwarzarbeit in Gestalt von „Ohne-Rechnung-Abreden“ wirkungsvoll zu bekämpfen. (OLG Hamm, 12 U 115/16)

Eigentumswohnung: Nicht geeichte Zähler darf die Ordnungsbehörde verbieten

Der Verwalter einer Wohnungseigentumsgemeinschaft darf für die Abrechnung von Heiz- und Wasserkosten keine Werte einsetzen, die mit ungeeichten Zählern vermessen wurden. Dagegen darf die Ordnungsbehörde (hier das Eichamt) angehen, weil es sich dabei nicht um eine „nach der Vorstellung des Gesetzgebers nicht eichpflichtige ‚innerbetriebliche‘ Verwendung“ handelt.  (OVG für das Land Nordrhein-Westfalen, 4 A 1150/15)

Steuerrecht: „Selbst genutzte“ Ferienwohnung kann beim Verkauf Kummer bringen

Nutzt ein Privatmann seine Ferienwohnung nicht „zu eigenen Wohnzwecken“, sondern fährt er nur noch sporadisch „zur Erholung“ dorthin, so soll er nach Ansicht des Finanzgerichts Köln das Objekt nicht steuerfrei verkaufen können – wenn zwischen der Anschaffung und dem Verkauf noch keine zehn Jahre vergangen sind. Das Gericht ist der Ansicht, dass gelegentliche Besuche der Wohnung nichts mit der „Nutzung zu Wohnzwecken“ (was einen steuerfreien Verkauf ermöglichen würde) zu tun habe. (FG Köln, 8 K 3825/11)

 

IVD – Das Markenzeichen qualifizierter Immobilienmakler, Verwalter und Sachverständiger

Hinweis: Dieser Newsletter dient ausschließlich der Information. Er darf weder an Dritte weitergeleitet, noch dürfen Auszüge daraus ohne Einwilligung vom IVD in anderer Form veröffentlicht werden.  Quelle: IVD + IVD West/ Redaktionsbüro.

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