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Alles was Recht ist & rund um die Immobilie

 

Pressemitteilung in eigener Sache

Das Qualitätssiegel in der Immobilienbranche: Wappen-Immobilien GmbH aus Bochum als »BELLEVUE BEST PROPERTY AGENT 2018« ausgezeichnet
 
Was macht einen guten Immobilienmakler aus? Seriosität, Marktkenntnis, Fachwissen, attraktive Angebote, objektive Beratung und guter Service auch nach dem Kauf.
 
Seit 2006 zeichnet Europas größtes Immobilienmagazin BELLEVUE jedes Jahr empfehlenswerte Immobilienunter-nehmen aus Deutschland und aller Welt als BELLEVUE BEST PROPERTY AGENTS aus.
 
Zu den besten Immobilienunternehmen, die das begehrte Siegel in diesem Jahr, dem bereits dreizehnten seit Bestehen der Auszeichnung, erhalten haben, gehört die Firma Wappen-Immobilien GmbH aus Bochum.
 
Als einziges unabhängiges Qualitätssiegel in der Branche der Immobiliendienstleister genießt die Auszeichnung BELLEVUE BEST PROPERTY AGENTS ein beachtliches Renommee – national und international.
 
Eine sechsköpfige Jury aus namhaften Profis der Immobilienwirtschaft und BELLEVUE-Redakteuren prüft jedes Jahr neu, welche Unternehmen die Bewertungskriterien erfüllen, das Siegel verdienen und ausgezeichnet werden.
 
Kay Mengelbier, Wappen-Immobilien GmbH: »Wir freuen uns sehr über diese Auszeichnung und sind auch stolz darauf, dass unsere Arbeit auf diese Weise so prominent gewürdigt wird. Es ist eine ehrenvolle Anerkennung für unsere langjährige Arbeit, unsere breite Kompetenz und unseren besonderen Kundenservice.«

Pressemitteilung vom 16.05.2018

Was wird bei Scheidung aus dem Eigenheim?

Das eigene Heim ist eine hochemotionale Angelegenheit. Im Idealfall handelt es sich um ein Traumhaus, um die Erfüllung vieler Wünsche. Der Umzug von der Mietwohnung in die selbstgenutzte Immobilie verspricht Unabhängigkeit, Komfort und Sicherheit. Hinzu kommt, dass der eigenen Kreativität und dem Gestaltungswillen viel Raum gegeben wird. Trautes Familienglück kann endlich adäquat gelebt werden. Allerdings ist dieses Glück oftmals endlich. Im Jahr 2016 betrug laut statistischem Bundesamt die Scheidungsquote in Deutschland rund 39,56 Prozent, d.h. auf eine Eheschließung kamen rechnerisch ca. 0,4 Ehescheidungen.

Insgesamt liegt das Trennungsrisiko von dauerhaft zusammenlebenden Paaren in Deutschland sogar noch etwas höher. Circa jede zweite Beziehung dieser Art endet unglücklich. Da stellt sich doch die Frage: Was wird dann eigentlich mit dem bis dato gemeinsam bewohnten Familienhaus? Welche Konsequenzen hat eine Scheidung fürs Wohneigentum? „Denn Fakt ist: Die wenigsten Paare kalkulieren die potentielle Endlichkeit ihrer Beziehung beim Hauskauf oder -bau ein,“ erklärt Kay Mengelbier, Vorstandsmitglied des IVD West aus Bochum.  Zudem sind viele Immobilien, die von Paaren oder Familien selbstgenutzt werden, recht knapp finanziert. Nicht selten ist der Verdienst von beiden Partnern eingerechnet, um die Kredite bedienen zu können.

Kommt es zur Trennung, stehen plötzlich drängende Fragen im Raum: Was passiert nun mit dem Wohneigentum? Wer darf darin wohnen bleiben, wer muss ausziehen – oder trifft es gar beide Parteien, weil eine allein es sich schlicht nicht leisten kann? Wer haftet für den Kredit? Und wem steht das Vermögen aus der Immobilie zu? Grundsätzlich gilt: Wer einen Ehevertrag geschlossen hat, ist klar im Vorteil. Denn darin lassen sich alle Eventualitäten regeln. Ansonsten gilt, dass bei einer Scheidung sowohl Vermögen als auch Schulden nach dem Prinzip des Zugewinnausgleichs zwischen den Partnern aufgeteilt werden. Übrigens unabhängig davon, ob einer der Partner mehr investiert hat als der andere.

„Grundstück und Haus gehören demjenigen, der als Eigentümer im Grundbuch steht“, erläutert Mengelbier. Idealerweise sind also beide eingetragen. Für den Immobilienkredit gilt Ähnliches: es haftet der, der den Vertrag bei der Bank unterschrieben hat. Allerdings gehen Banken aus Eigeninteresse auf Sicherheit und nehmen von vorneherein beide Schuldner in die Pflicht. Ratsam ist – gerade bei unverheirateten Paaren – alle Belege und Unterlagen, die die Finanzierung und Investitionen betreffen, als mögliche Beweise aufzubewahren.

Am Ende gibt es zwei Optionen, mit dem bisher gemeinsamen Haus zu verfahren: Verkaufen und den Gewinn aufteilen – oder eine Partei nutzt weiterhin und zahlt die andere aus. Eine Lösung sollte möglichst noch vor dem Scheidungstermin schriftlich fixiert werden – sonst kann eine Zwangsversteigerung drohen. Ein Tipp für diejenigen, die sich zum Verkauf – idealerweise über einen kompetenten Immobilienmakler – entschließen, hat Kay Mengelbier: „Treten Sie in Verkaufsverhandlungen als harmonisches Paar auf und lassen Sie sich Ihre Zwangslage nicht anmerken. Andernfalls könnte dies Preisabschläge zur Folge haben.“

 

Pressemitteilung vom 20.04.2018

Studie zum Wohneigentum: Deutschland wohnt sich arm

Im Wohneigentum steckt eine effektive Chance zur Altersvorsorge. Genutzt wird sie in Deutschland allerdings zu wenig. Zu diesem Ergebnis kommt eine aktuelle Studie, die das Pestel-Institut (Hannover) gestern in Berlin vorgestellt hat.

Darin beleuchten die Wissenschaftler auch das von der GroKo geplante Baukindergeld, das wegen „der Eigenkapitalstärkung von Familien grundsätzlich zu begrüßen ist“, so IVD-Präsident Jürgen Michael Schick. Das Baukindergeld ist eine Trendumkehr in der Politik, nachdem sie sich mehr als ein Jahrzehnt auf die Mietenregulierung konzentriert hat. Das Baukindergeld als Eigenkapitalergänzung reicht jedoch noch nicht aus.

Auftraggeber der Studie ist das Verbändebündnis Wohneigentum. In ihm haben sich sechs führende Verbände der Architekten, Ingenieure und Bauherren sowie der Bau- und Immobilienwirtschaft zusammengeschlossen, darunter der IVD.

Pressemitteilung vom 05.04.2018

Gesetzentwurf zur Mietpreisbremse noch vor Sommerpause

Barley kündigte außerdem eine weitere Gesetzesinitiative zur Modernierungsumlage an. Bislang dürfen elf Prozent der Modernisierungskosten auf die Mieter umgelegt werden, künftig sollen es laut Koalitionsvereinbarung nur noch acht Prozent sein.Bundesjustiz- und Verbraucherschutzministerin Katharina Barley (SPD) will noch vor der Sommerpause einen Gesetzentwurf zur Verschärfung der Mietpreisbremse vorlegen. Das kündigte die Ministerin am 25. März 2018 in der ARD-Sendung Bericht aus Berlin (Video) an. So sollen Vermieter künftig gezwungen werden, die Vormiete offenzulegen.

Pressemitteilung vom 10.03.2018

Der Kauf eines Hauses, einer Eigentumswohnung oder eines Grundstücks ist für viele Menschen eine der größten, wenn nicht die größte Investition, die sie in ihrem Leben tätigen. Bei dieser Entscheidung sollten sie auf Nummer sicher gehen.

Immobilienmakler sind Profis in Sachen Verkauf und Vermietung

Pressemitteilung vom 01.03.2018

So läuft der Wohnungsauszug reibungslos

Worauf muss ein Mieter beim Auszug aus der Wohnung achten? Welche Forderungen darf der Vermieter stellen, was ist überzogen oder gar unzulässig? Der Immobilienverband Deutschland, IVD West, klärt Fragen rund um die Nachmietersuche, Renovierung und Kautionsrückzahlung – damit der Wohnungsauszug nicht zum Streitfall wird.

Eine weit verbreitete Legende besagt, dass ein Mieter nur drei potentielle Nachmieter stellen müsse, um vorzeitig aus einem Mietvertrag aussteigen zu können. Diese Annahme entbehrt allerdings jeglicher Substanz – ein Mieter hat keinerlei Anspruch darauf, vor Ablauf der Kündigungsfrist (in der Regel drei Monate) aus seinem Vertrag entlassen zu werden. Und nach Ablauf derselben hat er mit der Nachmietersuche nichts zu schaffen. Einzige Ausnahmen sind eine selten in Verträgen zu findende Nachmieterklausel oder aber ein nachgewiesener Härtefall. Letzterer kann vorliegen, wenn der Mieter in ein Pflegeheim umziehen muss, bei beruflich bedingtem Ortswechsel oder bei Nachwuchs. Darauf weist Kay Mengelbier, Vorstandsmitglied des IVD West aus Bochum, hin.

Beim Auszug aus einer Mietwohnung muss diese in einem dem Mietvertrag entsprechenden Zustand übergeben werden. Das bedeutet nicht zwangsläufig, dass eine Endrenovierung Pflicht ist. Häufig stellt der Vermieter im Vertrag einen so genannten Fristenplan für Schönheitsreparaturen auf. Ein solcher Passus ist aber nur zulässig, wenn er einer Empfehlung entspricht. Starre Vorgaben für Renovierungszeiträume werden regelmäßig von deutschen Gerichten bemängelt. Darüber hinaus hat der Bundesgerichtshof auch die so genannte Quotenabgeltungs-regelung gekippt.

Zweck solcher Regelungen war es, den Mieter beim Auszug anteilsmäßig an den Renovierungskosten zu beteiligen.
„Allgemein fallen unter den Begriff ‚Schönheitsreparaturen‘ nur Arbeiten, die mit Pinsel, Farbe, Kleister und Tapete erledigt werden können. Klempner- oder Glaserarbeiten gehören eindeutig nicht dazu“, erläutert Mengelbier.

Allerdings müssen Mieter stets alle ihre in die Wohnung verbrachten Dinge entfernen. Dazu zählen auch Bodenbeläge, die sie verlegt haben oder die Einbauküche, wenn diese ihnen gehört. Ein von beiden Seiten zu unterzeichnendes Auszugsprotokoll, in dem der Zustand der Räume festgehalten wird, ist sinnvoll und hilfreich.

Ist das Mietverhältnis beendet und der Mieter ausgezogen, muss der Vermieter unverzüglich die gestellte Kaution zuzüglich Zinsen zurückzahlen. Teile der Kaution dürfen allerdings zurückbehalten werden, wenn noch Mietzahlungen offen sind oder als Ersatz für Schäden. Auch für eine noch zu erwartende Betriebskostenabrechnung darf ein angemessener Geldbetrag einbehalten werden – jedoch niemals einfach die gesamte Kaution.

Der Vermieter ist aber nicht zu einer sofortigen Zwischenabrechnung zum Auszugsdatum verpflichtet. Kay Mengelbier betont, dass beim Thema Kaution ebenfalls das oben erwähnte Übergabeprotokoll helfen kann: Bestätigt darin der Vermieter durch Unterschrift, dass die Wohnung in einwandfreiem, vertragsgemäßem Zustand zurückgegeben wurde und keine offenen Forderungen mehr bestehen, steht der Kautionsrückzahlung nichts mehr im Wege. Sie muss dann umgehend erfolgen.

Pressemitteilung vom 31.02.2018

Immobiliensuche: Gute Vorbereitung erhöht die Chance aufs Traumhaus

Die Idee von einem neuen Zuhause, die Vorstellung vom Traumhaus, ist eine emotionale Angelegenheit. Doch damit dieser Traum wahr werden kann, sollten schon die ersten Schritte ganz rational und dynamisch angegangen werden.  Denn wie bei vielen anderen wichtigen Entscheidungen im Leben gilt auch beim Immobilienerwerb: Vorbereitung ist fast alles. Was dann oft noch fehlt? Schnelligkeit!

Also erst einmal die Grundlagen: Wer einen Hauskauf erwägt, sollte die eigene finanzielle Situation klären und einen „Kassensturz“ machen – um zu erfahren, wie viel Eigenkapital tatsächlich zur Verfügung steht. 20 Prozent des Kaufpreises sollten es schon sein. Zu beachten sind übrigens auch Kaufnebenkosten wie Grunderwerbsteuer, die Notarkosten und die Maklerprovision. Zweitens muss kalkuliert werden, wie hoch eine monatliche Belastung für die Finanzierung der Immobilie sein darf. Empfehlenswert sind hier weniger als 30 Prozent des Netto-Haushaltseinkommens. „Seien Sie bei diesen Erwägungen absolut ehrlich zu sich selbst“, rät Kay Mengelbier, Vorstandsmitglied des IVD West aus Bochum.

Schon bevor die Suche nach geeigneten Angeboten beginnt oder ein Makler beauftragt wird, ist ein Besuch bei der Hausbank angeraten. Denn wenn einmal ein konkretes Objekt ins Auge gefasst wird, muss es in Zeiten von engen Märkten häufig schnell gehen. Wer sich also vor der ersten Besichtigung schon darüber im Klaren ist, wie eine mögliche Finanzierung gestaltet werden und bis zu welchem Preis er gehen kann, ist klar im Vorteil.

Um die nötige Geschwindigkeit an den Tag legen zu können, wenn ein gutes Angebot vorliegt, sollten weitere Vorbereitungen getroffen werden.

Kay Mengelbier gibt eine Reihe von Tipps: „Wen wollen Sie zur Besichtigung mitnehmen, einen Architekten oder gar einen Sachverständigen? Nehmen Sie jetzt schon Kontakt auf. Und denken Sie doch noch einen Schritt weiter: Mit welchen Handwerkern wollen Sie zukünftig zusammenarbeiten? Welche weiteren Dienstleister könnten Sie benötigen? Denn seien Sie sich sicher: Wenn es konkret wird, müssen Sie entschlossen und entscheidungsfreudig reagieren können.“

Es ist zudem hilfreich, das eigene Kommunikationsverhalten zu optimieren: Gute Erreichbarkeit ist essentiell. „Wer beispielsweise nach der Mail vom Makler, der ein unverschämt gutes Angebot unterbreitet, erst einmal zwei Wochen in Urlaub fährt, hat schlechte Karten und ist am Ende der Dumme, ohne Eigenheim“, erläutert Mengelbier. Wer diese Hinweise beherzigt, ist gut präpariert für eine erfolgversprechende Immobiliensuche. Diese kann übrigens unter www.ivd24.de gestartet werden. Der Weg zum Traumhaus ist dann nicht mehr weit.

 

IVD-Erschwinglichkeitsindex

Die Preise für Immobilien sind in den vergangenen Jahren weiter angestiegen. Dennoch ist Wohneigentum in vielen Städten und Regionen in Deutschland erschwinglich. Mit einem aktuellen Indexwert von 122,63 (4. Quartal 2017, Vorjahr 134,29) bleibt der vom IVD erstellte Erschwinglichkeitsindex auf einem hohen Niveau. Überall in Deutschland ging der Index 2017 etwas zurück. Der Grund: Die Immobilienpreise sind mit ca. 6 Prozent (aus dem aktuellen IVD-Wohnpreisspiegel) stärker gestiegen als die Kaufkraft mit plus 1,65 Prozent im Bundesdurchschnitt. Das Zinsniveau hatte sich nur marginal verschlechtert.

Mehr Informationen finden Sie hier.

 

Reform der Grundsteuer: IVD plädiert für „Südländer-Modell“

Das Bundesverfassungsgericht hat in einer mündlichen Verhandlung vergangene Woche über die Einheitsbewertung bei der Grundsteuer beraten. Dabei hat es deutlich zu erkennen gegeben, dass das geltende Recht nicht mit der Verfassung vereinbar ist, weil die Einheitswerte von den heutigen Werten stark abweichen. Es ist davon auszugehen, dass das Gericht die Grundsteuer nicht für verfassungswidrig erklären wird, sondern dem Gesetzgeber eine Frist setzen wird, innerhalb derer es eine Neuregelung schaffen muss.

Mit dem Vorschlag des Bundesrates (Drucksachen 18/10753 und 18/10751) liegt bereits ein Entwurf für eine Neuregelung der Grundsteuer vor. Danach soll Bemessungsgrundlage in Zukunft der sogenannte Kostenwert sein, der sich aus dem Bodenrichtwert und einem stark typisierten Gebäudesachwert zusammensetzt. Der IVD-Steuerexperte Hans-Joachim Beck warnte schon im Vorfeld der Verhandlung dringend davor, diesen Gesetzesvorschlag umzusetzen.

 

Was sich 2018 im Bereich Bauen und Wohnen für Verbraucher ändert

Änderungen für Bauherren und Eigenheimbesitzer

Mit dem neuen „Verbraucherbauvertrag“ gilt für angehende Bauherren ab 01.01.2018, dass die Position von Bauherren, die Verbraucher sind und auf eigenem Grund bauen, gegenüber professionellen Dienstleistern am Bau gestärkt wird. Im Sinne des Verbraucherschutzes relevant dabei sind verpflichtende Baubeschreibungen, begrenzte Abschlagszahlungen und ein Widerrufsrecht. Im „Gesetz zur Reform des Bauvertragsrechts und zur Änderung der kaufrechtlichen Mängelhaftung“ sind die Einzelheiten dazu geregelt, erläutert IVD West Vorstand Kay Mengelbier aus Bochum.

Ebenfalls ab Anfang 2018 ändert sich gemäß einer EU-Verordnung die Zulassung von elektrischen Raumheizgeräten: Sie dürfen nur noch in den Handel, wenn sie Mindestanforderungen an ihre Energieeffizienz erfüllen. Dies gilt für Heizlüfter, Ölradiatoren, Infrarotheizgeräte und Konvektoren. Ihre Zulassung verlieren ab dem Stichtag tragbare elektrische Raumheizgeräte ohne Temperaturregelung sowie elektrische Heizstrahler ohne Raumtemperaturregelung und Zeitregelung.

 

Bezuschussung von neuen Heizungsanlagen

Auch in 2018 können Immobilienbesitzer einen Zuschuss beim Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA) beantragen, wenn sie eine neue Heizung installieren. Voraussetzung: die Heizungsanlage wird mit erneuerbaren Energien betrieben. Kay Mengelbier warnt: „Allerdings wird ab dem 1. Januar gelten, dass der Förderantrag gestellt sein muss, bevor der ausführende Handwerksbetrieb beauftragt wird.“ Dazu teilt das Bundeswirtschaftsministerium mit: „Erst wenn eine Eingangs-bestätigung des BAFA für den Antrag vorliegt, kann der Handwerker mit der Installation beauftragt werden. Nachdem die umweltschonende Heizung eingebaut und in Betrieb genommen wurde, reicht der Hausbesitzer in einem zweiten Schritt den Verwendungsnachweis sowie die erforderlichen Rechnungen und Belege beim BAFA ein und erhält den Zuschuss.“

 

Mehr Transparenz bei Verwaltern und Maklern

Am 1. August 2018 tritt eine Genehmigungs-, Versicherungs- und Fortbildungspflicht für Immobilienverwalter sowie eine Fortbildungspflicht für Immobilienmakler in Kraft. Darüber hinaus müssen Makler und Verwalter potentielle Kunden über Ihren jeweiligen Aus- und Fortbildungsstand informieren. Doch Makler Mengelbier weist Verbraucher auf Folgendes hin: Immobiliendienstleister, die Mitglied im Berufsverband IVD sind, erfüllen diese neuen gesetzlichen Vorgaben nicht nur schon immer, sie weisen ihre fundierte Ausbildung bereits bei Verbandseintritt im Rahmen einer Fachkundeprüfung nach.

 

Jetzt Schäden durch Schnee, Frost und Kälte vorbeugen, empfiehlt der Immobilienverband Deutschland, IVD West

Nach einem vielfach recht feuchten Sommer und während der bisher sehr milden Herbsttage ist es nun an der Zeit, vor der stärkeren Kälte die eigenen vier Wände winterfest zu machen. So sind es im und am Haus vor allem vier Bereiche, die Aufmerksamkeit verlangen: Fenster, Türen, Dach und Heizungsanlage. Im Außenbereich müssen Wasserleitungen und eventuell der Gartenteich vor einer möglichen Frostperiode geschützt werden. Zudem lassen sich  kostspielige Schäden vermeiden, wenn frühzeitig kleinere Mängel am Dach und an den Fenstern ausgebessert werden. „Auf diese Weise lässt sich auch beim Heizen deutlich der Energieverbrauch senken“, sagt dazu Kay Mengelbier, Mitglied des Vorstandes IVD West.

Mit einem starken Wintereinbruch können kleine Schäden am Dach deutlich größer werden und teure Folgereparaturen nötig machen. Überprüfen lassen sollten Immobilienbesitzer das Dach von einem Fachmann. Andere Vorbereitungen können selbst vorgenommen werden. Zum Beispiel ist es wichtig, das Laub aus Regenrinnen und Fallrohren zu beseitigen. Denn aufgrund verstopfter Regenrinnen kann Wasser überlaufen und an die Hauswand gelangen. Unschöne Verfärbungen sind die Folge. „Befinden sich Risse in der Hauswand, kann das Wasser zudem ins Mauerwerk eindringen und Schimmelbefall auslösen“, erläutert Mengelbier. Darüber hinaus steigt durch feuchte Wände der Energiebedarf, da Feuchtigkeit die Wärme ableitet.

Wenn Fenster und Türen nicht richtig schließen, kann die warme Heizungsluft leicht entweichen und kalte Außenluft eindringen. Bei undichten Fenstern reicht es oft bereits aus, die porös gewordene Gummilippe zu ersetzen. Bei Türen sind Abdichtungsleisten, die zum Beispiel mit kleinen Bürsten versehen sind, oder Türvorleger hilfreich. Wenn allerdings die Fugen zwischen Fensterrahmen und Mauerwerk undicht geworden sind, sollte man das Ausbessern der Schäden lieber einem Fachmann überlassen. Die fachmännische Ausführung verhindert, dass so genannte Wärmebrücken entstehen – also Stellen, die Wärme schneller nach außen transportieren als andere und Schimmelbefall fördern.

Die Heizungsanlage sollte mindestens einmal im Jahr überprüft werden. IVD-Experte Kay Mengelbier empfiehlt, für die Wartung unbedingt einen Fachmann heranzuziehen. Diese Investition lohnt sich langfristig, denn wer hier spart, dem drohen später hohe Kosten wegen fehlerhafter oder ungenügender Arbeiten. Zudem sollten Hausbesitzer selbst regelmäßig kontrollieren, ob die Heizkörper Mängel aufweisen. Zeigt sich Rost, ist dies zum Beispiel ein Hinweis auf undichte Stellen. Gluckert es in den Heizkörpern, sind im Wasser Luftblasen enthalten. Das Gluckern verschwindet, wenn die Heizkörper entlüftet werden. Nicht entlüftete Heizungsanlagen verbrauchen bis zu 15 Prozent mehr Energie.

Alle Wasserleitungen, die außen verlaufen – zum Beispiel die Rohre eines externen Pumpensystems – müssen entleert werden, um Frostschäden zu vermeiden. Ein Einfrieren der außen montierten Wasserhähne kann vermieden werden, indem die Wasserzufuhr abgedreht wird. Regentonnen sollten rechtzeitig und vollständig entleert werden, da sie sonst zu platzen drohen. Auch der Teich sollte vor Frost geschützt werden. Friert er zu, steigt die Gefahr, dass der Sauerstoffgehalt im verbleibenden Wasser zu weit sinkt und Fische sterben. Wer allerdings einfach mit Hammer oder Axt ein Loch in die entstandene Eisdecke schlägt, tötet durch die Druckwelle möglicherweise seine Fische. Besser ist es, einen Teichbelüfter einzusetzen, der das Wasser in Bewegung hält und so das Zufrieren verhindert.

Wer neben den genannten Vorbereitungen zudem noch sicherstellt, dass eine funktionsfähige Schneeschippe vorhanden ist und rechtzeitig genügend Streusand beziehungsweise -granulat bereithält, ist gut auf den Winter vorbereitet.

 

IVD Wohn-Preisspiegel 2017/2018 veröffentlicht

Seit mehr als 50 Jahren erarbeitet und veröffentlicht der IVD den Wohn-Preisspiegel. Für den neuen Preisspiegel 2017 haben die IVD-Marktberichterstatter in 370 Städten und Gemeinden die Wohnungsmieten sowie die Preise für Eigentumswohnungen, Einfamilien- und Reihenhäuser sowie Baugrundstücke dokumentiert. Die Research-Abteilung des IVD hat die Daten ausgewertet und durch immobilienrelevante Informationen zu den untersuchten Städten sowie makroökonomische Daten ergänzt. Die Preisdaten bieten einen exakten und umfassenden Überblick über die deutsche Wohnlandschaft. Exemplare können im IVD-Webshop zum Preis von 75 Euro bestellt werden.

Seit mehr als 50 Jahren erarbeitet und veröffentlicht der IVD den Wohn-Preisspiegel. Für den neuen Preisspiegel 2017 haben die IVD-Marktberichterstatter in 370 Städten und Gemeinden die Wohnungsmieten sowie die Preise für Eigentumswohnungen, Einfamilien- und Reihenhäuser sowie Baugrundstücke dokumentiert. Die Research-Abteilung des IVD hat die Daten ausgewertet und durch immobilienrelevante Informationen zu den untersuchten Städten sowie makroökonomische Daten ergänzt. Die Preisdaten bieten einen exakten und umfassenden Überblick über die deutsche Wohnlandschaft. Exemplare können im IVD-Webshop zum Preis von 75 Euro bestellt werden.

 

Verfassungsmäßigkeit der Grundsteuer

Der Erste Senat des Bundesverfassungsgerichts (BVerfG) will am 16. Januar 2018 über die Verfassungsmäßigkeit der Grundsteuer beraten. Dem BVerfG liegen drei Richtervorlagen des Bundesfinanzhofs (BFH) und zwei Verfassungsbeschwerden zur Entscheidung vor. Inhaltlich geht es um die Einheitswerte, die als Bemessungsgrundlage für die Grundsteuer dienen und noch heute nach den Wertverhältnissen zum 1. Januar 1964 (alte Bundesländer) bzw. zum 1. Januar 1935 (neue Bundesländer) festgestellt werden.

 

Mietrecht: Vermieter dürfen Verjährungsfrist nicht nach Belieben verlängern

Ersatzansprüche gegen einen Mieter verjähren nach Rückgabe der Wohnung nach sechs Monaten. Vermieter bauen Klauseln in die Mietverträge ein, mit denen diese Verjährungsfristen verlängert werden (sollen). Der Bundesgerichtshof hat dieser Praxis einen Riegel vorgeschoben und entschieden, dass die Verlängerung der Verjährung von Vermieteransprüchen in Allgemeinen Geschäftsbedingungen unwirksam ist. In dem Fall ging  es um eine Vermieterin, die elf Monate nach Rückgabe einer Wohnung Schadensersatz in Höhe von rund 16.000 Euro vom ehe-maligen Mieter verlangte. Der wehrte sich mit dem Argument gegen die Zahlung, die Forderung sei verjährt – trotz der Verlängerung im Mietvertrag auf ein Jahr. Zu recht. Diese Verlängerung ist wegen einer unangemessenen Benachteiligung des Mieters unwirksam. Eine einjährige Verjährungsfrist sei mit den wesentlichen Grundgedanken des Gesetzes nicht zu vereinbaren und führe zur Unwirksamkeit der Klausel. Der Gesetzgeber habe mit der kurzen Verjährungsregelung zeitnah zur Rückgabe der Mietsache eine „möglichst schnelle“ Klärung über bestehende Ansprüche im Zusammenhang mit dem Zustand der Mietsache erreichen wollen. (BGH, VIII ZR 13/17)

 

Nachbarrecht: Schulsport ist wichtig für die Entwicklung der Jugend

Wird ein Sportgelände, das über Jahre hinweg brach lag, für den Schulsport wieder hergerichtet und in Betrieb genommen, so kann sich ein Anwohner nicht mit der Begründung gegen die Nutzung der Sportflächen wehren, die Lärmbelästigungen „durch die Tore und die Ballfangzäune“ seien unzumutbar. Die Privilegierung des Schulsports sei gerechtfertigt, weil der Sportunterricht wegen seiner „positiven Auswirkungen auf die Gesundheit der Schüler, die Entwicklung ihrer sportlichen Fähigkeiten und Fertigkeiten sowie die Einübung sozialen Verhaltens“ ein wichtiger Bestandteil des staatlichen Bildungsauftrages ist. Außerdem seien weder die frühen Morgenstunden noch die Abendstunden oder die Wochenenden betroffen.  (VwG Neustadt an der Weinstraße, 5 K 60/17)

 

Gewerbemietrecht: Nur vollständige Nachzahlung kann die Räume „retten“

Grundsätzlich können (zu) hohe Mietrückstände eine Kündigung des Mietvertrages rechtfertigen. Ein Mieter, bei dem solche Rückstände aufgetreten sind, dass er die Kündigung erhalten hat, kann den Auszug noch vermeiden, indem er den Rückstand „rechtzeitig und vollständig“ ausgleicht. Bleibt ein „nicht unerheblicher Teilbetrag offen“, so das Kammergericht Berlin, so bleibt es bei der Kündigung. (Hier war ein Gewerbemieter mit zwei Monatsmieten in Rückstand. Und weil es bereits das zweite Mal innerhalb weniger Jahre war, kassierte er die fristlose Kündigung – zu Recht. Das Argument des Mieters, der Vermieter habe wegen der früheren Mietrückstände schließlich nicht gekündigt, sei kein Beleg dafür, dass der auf sein Kündigungsrecht „grundsätzlich verzichten“ wolle.) (KG Berlin, 8 U 205/15)

 

Hauskauf: Silberfischchen sind kein „Sachmangel“

Allein die Tatsache, dass sich Insekten in einem Haus befinden, ist kein „Sachmangel“ im Sinne des Zivilrechts. Somit kann ein Käufer einer gebrauchten Immobilie nicht vom Kaufvertrag zurücktreten, wenn er nach dem Einzug bemerkt, dass das Haus von Silberfischchen befallen ist. Nur, wenn die Insekten derart stark auftreten, dass die Räume unbewohnbar werden, könne von einem Mangel gesprochen werden. Auch ein hartnäckiger Befall, der trotz intensiver Bekämpfung nicht ausgerottet werden konnte, sei kein Grund, den Kaufvertrag zu annullieren. Es lag zum Zeitpunkt der Wohnungsübergabe kein Mangel vor. Von den Tieren geht grundsätzlich auch keine Gesundheitsgefahr aus. (OLG Hamm, 22 U 64/16)

 

Mietrecht: Nachts muss die Schlafzimmertür nicht offen stehen, um Schimmel zu verhindern

Das Landgericht Bochum ist einem Ehepaar beigestanden, das vom Vermieter verlangte, den teilweisen Schimmelbefall in der Wohnung auf seine Kosten zu beseitigen. Dies auch dann noch, nachdem ein Sachverständiger festgestellt hatte, dass die Ursache für das Malheur darin zu sehen sei, dass die Tür zum Schlafzimmer nachts jeweils geschlossen bleibe. Diese Forderung entspreche nicht dem üblichen, von einem Mieter zu erwartenden „Lüftungs-Verhalten“ – weder auf die Vergangenheit bezogen (womit ein Mitverschulden der Mieter nicht festgestellt werden könne) noch für die Zukunft. Der Vermieter müsse vielmehr dafür sorgen, dass gegen die Schimmelbildung auf andere Weise angegangen wird. (LG Bochum, 11 S 33/16)

 

Schwarzarbeit: „Ohne-Rechnung-Abrede“ lässt Auftraggeber in die Röhre gucken

Beauftragt eine Frau einen Architekten mündlich damit, ihr Haus instand zu setzen, und gibt sie ihm vorab 5.000 Euro in bar, so handelt es sich dabei um Schwarzarbeit. Ist sie später nicht einverstanden mit der Arbeit und werden für einen anderen – diesmal offiziell beauftragten – Architekten knapp 10.000 Euro und für die Mängelbeseitigungsarbeiten nochmal mehr als 80.000 Euro fällig, so kann sie diese Kosten nicht vom ersten Architekten erstattet verlangen. Das gilt auch dann, wenn die „Ohne-Rechnung-Abrede“ über die 5.000 Euro zum Zeitpunkt des ursprünglichen Vertragsschlusses nicht stattgefunden haben soll und somit der Vertrag aus Sicht der Auftraggeberin wirksam geworden sei. Das Oberlandesgericht Hamm machte aber deutlich, dass „ein Rechtsverständnis, das die Nichtigkeit auf die nachträgliche Abrede begrenze, der ausdrücklichen Absicht des Gesetzgebers zuwider laufe, die Form der Schwarzarbeit in Gestalt von „Ohne-Rechnung-Abreden“ wirkungsvoll zu bekämpfen. (OLG Hamm, 12 U 115/16)

 

Eigentumswohnung: Nicht geeichte Zähler darf die Ordnungsbehörde verbieten

Der Verwalter einer Wohnungseigentumsgemeinschaft darf für die Abrechnung von Heiz- und Wasserkosten keine Werte einsetzen, die mit ungeeichten Zählern vermessen wurden. Dagegen darf die Ordnungsbehörde (hier das Eichamt) angehen, weil es sich dabei nicht um eine „nach der Vorstellung des Gesetzgebers nicht eichpflichtige ‚innerbetriebliche‘ Verwendung“ handelt.  (OVG für das Land Nordrhein-Westfalen, 4 A 1150/15)

 

Steuerrecht: „Selbst genutzte“ Ferienwohnung kann beim Verkauf Kummer bringen

Nutzt ein Privatmann seine Ferienwohnung nicht „zu eigenen Wohnzwecken“, sondern fährt er nur noch sporadisch „zur Erholung“ dorthin, so soll er nach Ansicht des Finanzgerichts Köln das Objekt nicht steuerfrei verkaufen können – wenn zwischen der Anschaffung und dem Verkauf noch keine zehn Jahre vergangen sind. Das Gericht ist der Ansicht, dass gelegentliche Besuche der Wohnung nichts mit der „Nutzung zu Wohnzwecken“ (was einen steuerfreien Verkauf ermöglichen würde) zu tun habe. (FG Köln, 8 K 3825/11)

 

IVD – Das Markenzeichen qualifizierter Immobilienmakler, Verwalter und Sachverständiger

Hinweis: Dieser Newsletter dient ausschließlich der Information. Er darf weder an Dritte weitergeleitet, noch dürfen Auszüge daraus ohne Einwilligung vom IVD in anderer Form veröffentlicht werden.  Quelle: IVD + IVD West/ Redaktionsbüro.

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