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Alles was Recht ist & rund um die Immobilie

 

Pressemitteilung in eigener Sache:  Das Qualitätssiegel in der Immobilienbranche:

Wappen-Immobilien GmbH aus Bochum wieder als »BELLEVUE BEST PROPERTY AGENT« ausgezeichnet
Was macht einen guten Immobilienmakler aus? Seriosität, Marktkenntnis, Fachwissen, attraktive Angebote, objektive Beratung und guter Service auch nach dem Kauf.
Seit 2006 zeichnet Europas größtes Immobilienmagazin BELLEVUE jedes Jahr empfehlenswerte Immobilienunternehmen aus Deutschland und aller Welt als BELLEVUE BEST PROPERTY AGENTS aus.
Zu den besten Immobilienunternehmen, die das begehrte Siegel in diesem Jahr, dem bereits vierzehnten seit Bestehen der Auszeichnung, erhalten haben, gehört die Firma Wappen-Immobilien GmbH aus Bochum.
Als einziges unabhängiges Qualitätssiegel in der Branche der Immobiliendienstleister genießt die Auszeichnung BELLEVUE BEST PROPERTY AGENTS ein beachtliches Renommee – national und international.
Eine sechsköpfige Jury aus namhaften Profis der Immobilienwirtschaft und BELLEVUE-Redakteuren prüft jedes Jahr neu, welche Unternehmen die Bewertungskriterien erfüllen, das Siegel verdienen und ausgezeichnet werden.
Kay Mengelbier, Wappen-Immobilien GmbH: »Wir freuen uns sehr über diese erneute Auszeichnung und sind auch stolz darauf, dass unsere Arbeit auf diese Weise so prominent gewürdigt wird. Es ist eine ehrenvolle Anerkennung für unsere langjährige Arbeit, unsere breite Kompetenz und unseren besonderen Kundenservice.«

P R E S S E M I T T E I L U N G vom 08.10.2019

Immobilien schwarz auf weiß: Welche Unterlagen Hausbesitzer vorhalten sollten

Wer ein Auto besitzt, hat es einfach: Alle wichtigen Informationen über seinen Wagen erfährt der Besitzer aus dem Fahrzeugschein oder dem Kfz-Brief. Bei Immobilien ist dies leider etwas anders. „Immer wieder stellen wir Immobilienmakler fest, dass das Wissen über die Fakten zur eigenen Immobilie sehr lückenhaft ist“, erläutert Kay Mengelbier Vorstandsmitglied des IVD West aus Bochum. Oft fehlen Unterlagen oder Besitzer wissen nicht, wo welche Informationen zu finden sind.

Immobilienbesitz ist in der Regel das teuerste und wichtigste Gut, das Menschen käuflich erwerben. Wer aber einmal sein Traumhaus bezogen hat, denkt meist nicht mehr über Baupläne, Grundbuch und Energieausweis nach. Und doch leben wir in einer Gesellschaft, die von permanenter Veränderung geprägt ist. Flexibilität im Beruf ist Trumpf, auch die privaten Lebensumstände sind lange nicht mehr so beständig wie noch vor einigen Jahrzehnten. Mengelbier: „Da ist es durchaus ratsam, für alle Eventualitäten gerüstet zu sein. Und dazu gehört unbedingt auch der Gedanke an den möglichen Verkauf der eigenen Immobilie, denn Käufer und finanzierende Banken lieben Papiere.“ Beruhigt die Gegenwart genießen kann, wer gut vorbereitet ist für den Tag X. Doch welche Unterlagen sind eigentlich vonnöten, wenn es um den Hausverkauf geht? Im Folgenden gibt der Immobilienverband Deutschland, IVD West, einige Hinweise.

Nur wer einen Plan hat, ist gut beraten. Konkret bedeutet dies, dass Bauplan und Grundrisse aller Etagen elementar sind in der Dokumentensammlung zur eigenen Immobilie. Eine exakte Berechnung von Wohn- und Nutzflächen sowie Zimmergrößen sollte ebenso vorliegen wie eine Berechnung des umbauten Raumes.

Aus einer Kopie der Bauakte, die bei der zuständigen Kommune archiviert ist, lassen sich Baugenehmigung und Baubeschreibung ersehen. In einem Grundbuchauszug, der beim Amtsgericht besorgt werden kann, sind darüber hinaus die Grundstücksgröße sowie eventuelle Rechte Dritter verzeichnet. Aus der so genannten Flurkarte sind die Grundstücksgrenzen ersichtlich.

„Wer sein Haus verkaufen will, ist verpflichtet, allen Interessenten spätestens bei der Besichtigung einen Energieausweis vorzulegen. Also ist es durchaus ratsam, einen solchen Ausweis „auf Vorrat“ anfertigen zu lassen, er gilt nämlich 10 Jahre“, empfiehlt Immobilienexperte Mengelbier. Dies lässt sich inzwischen problemlos und günstig online erledigen. Nachweise über etwaige Denkmalschutzbestimmungen sind darüber hinaus essentiell. Für unter Denkmalschutz stehende Gebäude entfällt übrigens die Energieausweispflicht.

Klar im Vorteil beim Verkauf der eigenen Immobilie ist derjenige, der einem Käufer Sanierungsnachweise und Handwerkerrechnungen mit detaillierten Leistungsbeschreibungen vorlegen kann.  Auch Wartungsnachweise sollten aufgehoben werden. Handelt es sich bei dem Objekt um eine Eigentumswohnung, sind weitere Unterlagen wichtig. Und zwar die Teilungserklärung, Jahreswirtschaftspläne und Wohngeldabrechnungen. Auch die Protokolle aus der Eigentümerversammlung können hilfreich sein. Ist die zu verkaufende Immobilie vermietet, müssen Mietverträge vorliegen sowie Mieteinkünfte und Betriebskostenabrechnungen belegt werden.

Kay Mengelbier fasst zusammen: „Was auf den ersten Blick nach ganz schön viel Arbeit aussieht, dürfte bei näherem Hinsehen aber nicht ganz so dramatisch sein. Und es lohnt sich auf jeden Fall: Denn je mehr aussagekräftige Unterlagen ein Verkäufer vorlegen kann, desto einfacher und effektiver gestaltet sich der Verkauf der eigenen Immobilie.“

LG Berlin: Nachtrag zum Mietvertrag und Mietpreisbremse

Eine zeitgleich mit dem Mietvertrag abgeschlossener Nachtragsvereinbarung über eine Modernisierung nebst Mieterhöhung kann keine Miete rechtfertigen, die die nach der Mietpreisbremse zulässige Mietobergrenze überschreitet. Das hat das Landgericht (LG) Berlin mit Urteil vom 13. August 2018 entschieden (Aktenzeichen 66 S 45/18). Einer Unterzeichnung am nächsten Tag spricht aber nichts entgegen, solange dem Mieter die Möglichkeit gelassen wird, den Mietvertrag auch ohne Zusatz abzuschließen.
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CDU beschließt Konzept zum Klimaschutz

Der CDU-Bundesvorstand hat diese Woche das Maßnahmenpaket „Klimaeffizientes Deutschland – Mit Innovationen in die Zukunft“ in Berlin vorgestellt. Der Beschluss bildet die Grundlage für die Verhandlungen in der Großen Koalition über zusätzliche Maßnahmen zum Erreichen der Klimaschutzziele, die heute im Klimakabinett beschlossen werden sollen.

Hier die wichtigsten Punkte im Überblick:

+ Steuerförderung Gebäudesanierung: Bei vermieteten Gebäuden und Betriebsgebäuden sollen Klimaschutzmaßnahmen sofort steuerlich abzugsfähig gemacht werden.
+ Mieterstrom: Steuerliche und regulatorische Hemmnisse für Vermieter sollen beseitigt werden. Dazu sollen u.a. energieerzeugende Anlagen in den Katalog der unschädlichen Nebentätigkeiten aufgenommen werden.
+ Energiespeicher: Bestehende steuerliche sollen Hemmnisse abgebaut werden (u. a. keine Technologiebeschränkung bei der Stromsteuerbefreiung, kein Wegfall des Steuerprivilegs für die Eigenversorgung mit EE-Strom und aus kleinen Anlagen, soweit der Strom in einem Stromspeicher zwischengespeichert wird, keine Behinderung von sog. multi-use bei Stromspeichern).
+ Klimaprämie: U.a. soll der Einbau von energieeffizienten Haushaltsgeräten steuerlich abzugsfähig gemacht werden
+ Abwrackprämie: Für den Austausch von Heizungsanlagen soll eine Abwrackprämie in Höhe von mehreren tausend Euro eingeführt werden.

Nationaler Emissionshandel Gebäude und Verkehr/CO2-Bepreisung: Für die Sektoren Gebäude und Verkehr soll ein gemeinsamer Emissionshandel eingeführt werden. Hier ist zu befürchten, dass dies in einem Bürokratiemonster mündet.

Den Beschluss der CDU finden Sie hier

Grundsteuer: IVD fordert Senkung der Hebesätze

Das Land Berlin will durchsetzen, dass die Grundsteuer künftig nicht mehr auf die Miete umgelegt werden kann. Der Senat beschloss vergangene Woche eine entsprechende Vorlage. Für viele Vermieter hätte die Abschaffung der Umlagefähigkeit fatale Konsequenzen.

Wenn der Berliner Senat wirklich an einer Verringerung der Kosten für Mieter interessiert wäre, wäre die Senkung des Hebesatzes eine bessere Alternative. Mit einem Hebesatz von 810 Prozent hat Berlin einen der bundesweit höchsten Grundsteuer-Hebesätze und belegt damit Platz 22 unter den rund 11.000 deutschen Gemeinden.

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P R E S S E M I T T E I L U N G vom 05.03.2019

Das gefährliche Spiel mit dem Bestellerprinzip

Bundesjustizministerin Katharina Barley hat einen Gesetzentwurf zum so genannten Bestellerprinzip auch für Kaufimmobilien erarbeitet. Demnach sollen zukünftig ausschließlich die Auftraggeber die Maklerprovision zahlen – regelmäßig also die Verkäufer von Immobilien.

Kay Mengelbier, Vorstandsmitglied des IVD West aus Bochum, lehnt dieses Ansinnen kategorisch ab und warnt vor einem „gefährlichen Spiel“.

„Nach dem Gesetzesvorhaben der Bundesjustizministerin soll in Zukunft immer der Verkäufer einer Wohnimmobilie die gesamten Maklerkosten übernehmen. Einem Kaufinteressenten wird es nahezu unmöglich gemacht, einen Makler zu beauftragen. Damit verliert er seinen Anspruch auf Beratung bei der häufig wichtigsten und größten Investition seines Lebens. Das bei uns in NRW praktizierte und von den Verbrauchern als gerecht empfundene System der Doppeltätigkeit, bei dem sich Käufer und Verkäufer die Maklerprovision teilen, würde damit abgeschafft.

Menschen zu entlasten, die eine Immobilie erwerben, ist das angebliche Ziel dieses Vorhabens. Erreicht würde jedoch das glatte Gegenteil. Denn am Ende wird der Immobilienkäufer die Zeche zahlen, wenn der Verkäufer die zusätzlichen Kosten auf den Immobilienpreis aufschlägt. Dadurch erhöht sich die Grunderwerbsteurer, die der Käufer tragen muss. Eine Erhöhung, von der allein der Staat profitiert. Bei diesem gefährlichen Spiel ist der eigentlich schützenswerte Verbraucher der Dumme. Wobei natürlich generell die Überlegung gestattet sein muss, ob nicht in vielen Fällen gerade der Verkäufer einer Immobilie in der schwächeren Position ist. Sind es doch häufig Geschiedene, Familien in wirtschaftlicher Not oder ältere Menschen, die zwingend verkaufen müssen.
Mehr Wohnungen, weniger Regulierung

Ich fordere die Bundesregierung deswegen auf, die bestehende Vertragsfreiheit beizubehalten. Nur so kann man den differenzierten Märkten und unterschiedlichen Transaktions-Konstellationen gerecht werden. Um Familien und andere Kaufwillige zu bezahlbarem Wohneigentum zu verhelfen, müssen effektive Maßnahmen ergriffen werden: Wir brauchen eine bessere Förderung von Wohneigentum, eine Unterstützung bei der Finanzierungssicherheit, Deregulierung und die Absenkung der Grunderwerbsteuer.

Schon im Koalitionsvertrag wurde übrigens vereinbart, dass Freibeträge von der Grunderwerbsteuer für Ersterwerber von selbstgenutzten Immobilien geprüft werden sollen. Diese Prüfung blieb bisher leider nur eine Ankündigung.

Der IVD fordert darüber hinaus seit vielen Jahrzehnten einen sogenannten Sachkundenachweis zur Berufsausübung. Diesen Sachkundeausweis haben wir in der alten Legislaturperiode gefordert, er war auch im parlamentarischen Verfahren, wurde dann aber wieder gestoppt. Das heißt, dort hatte die Politik nicht die Kraft, das Berufsbild des Maklers so zu definieren, dass er eine grundständige Ausbildung braucht, bevor er auf den Verbraucher losgelassen wird. Die Einführung einer Mindest-qualifikation wäre das Beste, was man zur Reputationsstärkung des Maklerberufs machen könnte. Diesbezüglich hinkt Deutschland dem nahen Ausland stark hinterher. Ein Sachkundenachweis wäre aktiver Verbraucherschutz, der viel mehr nützt als das gefährliche Spiel mit dem Bestellerprinzip von Frau Barley.“

Über den IVD West
Der Immobilienverband IVD West e.V. mit Sitz in Köln ist die regionale Untergliederung des IVD Bundesver-bands, der größten Berufsorganisation und Interessenvertretung der Beratungs- und Dienstleistungsberufe in der Immobilienwirtschaft in Deutschland. Der IVD West vertritt ca. 1.600 Mitgliedsunternehmen in Nordrhein-Westfalen, Rheinland-Pfalz und im Saarland. Zu den Mitgliedsunternehmen zählen Immobilienberater, Immo-bilienmakler, Bauträger, Immobilienverwalter, Finanzdienstleister und Bewertungs-Sachverständige und viele weitere Berufsgruppen der Immobilienwirtschaft. Die Aufnahme in den IVD erfolgt nach Abschluss einer umfassenden Sach- und Fachkundeprüfung und gegen Nachweis des Abschlusses einer Vermögensscha-denhaftpflichtversicherung. Der vollständige Name des Verbandes lautet: „Immobilienverband Deutschland IVD Verband der Immobilienberater, Makler, Verwalter und Sachverständigen Region West e.V.“. Der IVD ist 2004 hervorgegangen aus den Traditionsverbänden Verband Deutscher Makler (VDM) und Ring Deutscher Makler (RDM). Der IVD blickt somit auf eine langjährige Historie zurück. Der RDM hat sich 1924 gegründet

P R E S S E M I T T E I L U N G vom 02.10.2018

Gute Immobilienmakler: Gibt es die überhaupt?

Eine E-Mail, ein Telefonat und einmal die Tür aufschließen. Und dafür eine üppige Provision einstreichen. So läuft das Maklergeschäft. Zumindest aus Sicht der Verbraucher, Haus- und Wohnungssuchenden, die bisher Immobilienvermittler nur aus klischee-behafteten Darstellungen kennen. Auch in der politischen Diskussion um das so genannte Bestellerprinzip wird kein gutes Bild des Berufsstands gezeichnet. Und doch sieht die Realität anders aus. Aber was macht eigentlich ein guter, kompetenter Immobilienmakler und woran kann man ihn erkennen?

Professionelle Makler beschränken sich nicht auf das einfache Nachweisen von Immobilien oder die Einstellung der Immobiliendaten in ein Exposé oder das Internet. Sie begutachten Grundstücke und Gebäude, erstellen Marktanalysen, prüfen Objektunterlagen, analysieren bestehende Mietverträge, geben wertvolle Hinweise zum Kaufvertragsrecht und helfen, die passende Finanzierung zu finden. „Und als gute Dienstleister kommunizieren sie diese Serviceangebote auch – zum Beispiel auf der Maklerhomepage“, erläutert Kay Mengelbier, Vorstandsmitglied des IVD West aus Bochum. Dort können potentielle Verkäufer und an Immobilien interessierte Menschen auch alles Notwendige über relevante Qualifikationen und Referenzen erfahren.

Ein qualifizierter Makler ist bereit, sich für das Anliegen seiner Kunden in seinem Büro oder beim Kunden Zeit zu nehmen. Mengelbier stellt klar: „Ein guter Makler wird niemals auf einen Vertragsabschluss unter Zeitdruck hinarbeiten, sondern dem Kunden eine ausführliche Prüfung des Angebots gestatten.“ Zudem wird er keine Immobilie ohne Besichtigungstermin vermitteln. Wer eine Immobilie verkaufen oder kaufen will, sollte sich genau beschreiben lassen, wie der Makler vorzugehen gedenkt und welche Aktivitäten er im Detail plant. Ein guter Makler ist zudem in der Lage, ein genaues Bild der Marktlage zu geben. Er wird seine Aufgabe, die in Frage kommenden Zeiträume für die Abwicklung aller Formalitäten und den voraussichtlichen Aufwand klar benennen.

Kunden sollten mit ihrem Immobilienmakler einen schriftlichen Vertrag abschließen, in dem auch alle Vergütungsfragen geregelt sind. Die Provision ist ein erfolgsabhängiges Honorar, das nur am Ende einer erfolgreichen Vermittlung der Immobilie an den Immobilienmakler gezahlt wird. „Da der gute Makler zum Vorteil von Verkäufer und Käufer tätig ist, wird die Provision in Nordrhein-Westfalen, in Rheinland-Pfalz und im Saarland in der Regel je zur Hälfte von beiden Parteien getragen“, erklärt Makler Mengelbier.

Schließlich ist ein wichtiger Qualitätsnachweis für Makler die Mitgliedschaft in einem Berufsverband wie dem Immobilienverband IVD. Der Verband verpflichtet seine Mitglieder, regelmäßig Schulungen und Seminare zu besuchen, um auf dem aktuellen Wissensstand rund um die Immobilie zu sein. IVD-Mitglieder müssen zudem den Nachweis über den Abschluss einer Vermögensschaden-Haftpflichtversicherung erbringen. Außerdem agieren IVD-Makler in einem eng verknüpften Netzwerk und nutzen exklusiv das Immobilienportal ivd24.

Pressemitteilung vom 19.07.2018

Tipps zur Auswahl des richtigen Hausverwalters

Immobilienverwalter verfügen über eine besondere Vertrauensstellung. Sie verwalten das Immobilienvermögen eines Eigentümers oder das Gemeinschaftseigentum einer Wohnungseigentümergemeinschaft und führen für ihre Auftraggeber Beschlüsse und Vorgaben aus. Dabei geht es um einen meist nicht unerheblichen Teil des Vermögens ihrer Kunden.  „Daher ist die Auswahl eines geeigneten Verwalters von besonderer Bedeutung, damit die spätere Zusammenarbeit erfolgreich wird“, erklärt Kay Mengelbier, Vorstandsmitglied des IVD West aus Bochum.

Auf ausreichende berufliche Qualifikation achten

Um sich vor mangelhaften Leistungen und damit einhergehenden Vermögensverlusten zu schützen, sollten Eigentümer auf die berufliche Qualifikation des Verwalters achten. Dabei sollte der Hausverwalter über eine Grundqualifikation mit Bezug zur Immobilienwirtschaft verfügen. Der klassische Ausbildungsberuf ist dabei der Immobilienkaufmann. Auch sollte man darauf achten, dass sich der Verwalter regelmäßig fortbildet, da sich rechtliche Rahmenbedingungen fortlaufend ändern.

Der IVD arbeitet bereits seit Jahren mit verbandsinternen Standesrichtlinien, um einen hohen Verbraucherschutz zu gewährleisten. „Jedes Verbandsmitglied muss eine umfassende Aufnahmeprüfung bestehen, in der das notwendige immobilienwirtschaftliche Wissen überprüft wird“, erläutert Kay Mengelbier. Um die Qualifikation der Verwalter auch außerhalb des IVD sichersicherzustellen und den Verbraucherschutz zu verbessern begrüßt es der IVD sehr, dass ab dem 1. August ein Gesetz zur Berufszulassungsvoraussetzung und eine Fortbildungsverpflichtung für Immobilienverwalter gelten wird.

Versicherungsschutz des Verwalters überprüfen

Hausverwalter sind bei ihrer Arbeit für große Vermögenswerte verantwortlich und auch dem qualifiziertesten Experten können Fehler unterlaufen. Daher rät der IVD bei der Verwalterauswahl darauf zu achten, dass der Verwalter ausreichend versichert ist. Der IVD empfiehlt jedem Verwalter eine Vermögensschadenhaftpflicht abzuschließen. Mitglieder des IVD müssen diese Versicherung sogar nachweisen. Der Verwalter kann, je nach Größe der von ihm verwalteten Wohnungsbestände, die Deckungssumme seiner Vermögensschadenhaftpflicht-versicherung wählen. Die Deckungssummen bewegen sich im Regelfall zwischen 50.000 und 500.000 Euro je Versicherungsfall, maximiert auf das Zweifache p.a.

In der Praxis noch wichtiger ist die branchenbezogene Sach- und Personenhaftpflichtversicherung. Denn der Verwalter muss im Zuge seiner Tätigkeit viele Entscheidungen treffen, von denen sich manche im Nachhinein als falsch herausstellen können. Ebenso wichtig ist die Vertrauensschadenversicherung, die Unternehmen vor Schäden aus unerlaubten Handlungen schützt, die von Betriebsangehörigen oder sonstigen Vertrauenspersonen des Unternehmens begangen werden. Dazu zählen beispielsweise Betrug und Unterschlagung. Die Versicherung ist eine wichtige Voraussetzung für den entspannten Umgang zwischen Eigentümer und Dienstleister. Mengelbier führt dazu aus: „Der IVD hat für alle seine Mitglieder eine Vertrauensschadenversicherung über 165.000 Euro abgeschlossen, so dass Eigentümer, die einen IVD-Verwalter beauftragen, rundum geschützt sind.“

Referenzen und Firmenstruktur überprüfen

Auch wenn die Qualifikation stimmt und der Versicherungsschutz vorhanden ist, sollten sich Eigentümer vor Vertragsabschluss immer Referenzen von bereits betreuten Objekten zeigen lassen. Alternativ können sie sich mit den Eigentümern oder Verwaltungsbeiräten von Anwesen, die der Verwalter schon betreut, über die Expertise und die Leistung des Verwalters austauschen. Erfahrung ist durch nichts zu ersetzen. Ein gutes Indiz ist, wenn ein Verwalter schon über Jahre hinweg treuhänderisch für verschiedene Kunden tätig ist. Verwalterbetriebe müssen heutzutage professionell strukturiert sein, um die immer komplexer werdenden Verwaltungsprozesse der Immobilien meistern zu können. Deshalb sollte sich jeder Eigentümer verschiedene Musterabläufe und die Strukturen zeigen lassen, bevor er einen Verwalter engagiert.
Bei der Suche nach einem geeigneten Verwalter sollte die Vergütung nicht vergessen werden. Je nach Objektart gibt es verschiedene Vergütungsmodelle. Wer eine professionelle Leistung für meistens sehr hohe Vermögenswerte erwartet, muss auch bereits sein, eine entsprechende Vergütung zu bezahlen. Hierbei sollten die Eigentümer oben genannte Aspekte berücksichtigen. Mit einem reinen Preisvergleich, der die Komplexität der Anforderungen und die hohe Verantwortung des Verwalters nicht berücksichtigt, wird der Eigentümer höchstwahrscheinlich keinen geeigneten Verwalter finden.

„Bei der Suche nach dem passenden Dienstleister ist die Expertensuche auf der Internetseite des IVD äußerst hilfreich“, empfiehlt Kay Mengelbier.

 

Pressemitteilung vom 27.06.2018

Bundesregierung beschließt Familienentlastungsgesetz

Die Bundesregierung hat am 27. Juni 2018 das Familienentlastungsgesetz beschlossen. Das Gesetz sieht finanzielle Erleichterungen in Höhe von rund zehn Milliarden Euro jährlich vor: •Ab 1. Juli 2019 soll das Kindergeld in einer ersten Stufe um zehn Euro monatlich steigen. Das entspricht einer Erhöhung von rund fünf Prozent. Eine zweite Stufe ist zum 1. Januar 2021 vorgesehen. •Die Kindergelderhöhung wird beim steuerlichen Kinderfreibetrag nachvollzogen. Als Jahresbetrag soll er daher in zwei gleichen Teilen zum 1. Januar 2019 und zum 1. Januar 2020 um jeweils 192 Euro steigen. •Der Grundfreibetrag soll: 2019 auf 9.168 Euro und 2020 auf 9.408 Euro steigen. Hinweis: Das Gesetz bedarf noch der Zustimmung von Bundestag und Bundesrat.

Pressemitteilung vom 13.06.2018

Grunderwerbsteuer: Lebensfreibetrag abgelehnt

Der Finanzausschuss des Bundestages hat die Forderung der FDP-Fraktion abgelehnt, einen Freibetrag bei der Grunderwerbsteuer anzuheben und damit für eine Erhöhung der Wohneigentumsquote zu sorgen. Die Fraktionen von CDU/CSU, SPD, AfD, Die Linke und Bündnis 90/Die Grünen votierten am 13. Juni 2018 gegen einen entsprechenden Antrag. Nur die FDP-Fraktion stimmte dafür.

 

Recht so

FG Köln: Spekulationssteuer auf häusliches Arbeitszimmer?

Der Gewinn aus dem Verkauf von selbstgenutztem Wohneigentum ist auch dann in vollem Umfang steuerfrei, wenn zuvor Werbungskosten für ein häusliches Arbeitszimmer abgesetzt wurden. Dies hat das Finanzgerichts (FG) Köln mit Urteil vom 20. März 2018 entschieden.

Die Kläger hatten innerhalb der 10-jährigen Spekulationsfrist ihre selbst bewohnte Eigentumswohnung veräußert. In den Vorjahren hatten sie den Abzug von Werbungskosten für ein häusliches Arbeitszimmer i.H.v. 1.250 Euro erfolgreich geltend gemacht. Das Finanzamt unterwarf den auf das Arbeitszimmer entfallenden Veräußerungsgewinn von 35.575 Euro der Besteuerung, da insoweit keine steuerfreie eigene Wohnnutzung vorliege.

Das Gericht folgte dem nicht und vertrat die Auffassung, dass ein häusliches Arbeitszimmer nicht zu einer anteiligen Besteuerung des Veräußerungsgewinns führe. Das Arbeitszimmer sei nämlich in den privaten Wohnbereich integriert und stelle kein selbständiges Wirtschaftsgut dar. Eine Besteuerung stünde auch im Wertungswiderspruch zum generellen Abzugsverbot von Kosten für häusliche Arbeitszimmer in § 4 Abs. 5 Nr. 6b Satz 1 EStG. Das beklagte Finanzamt hat die zugelassene Revision beim Bundesfinanzhof in München eingelegt.

Mietrecht: Unwirksame Klausel im Mietvertrag

Eine Klausel im Mietvertrag, wonach der Vermieter berechtigt ist, für etwaige Schäden, die einem Mieter nach seinem Auszug aus der Wohnung nachgewiesen werden, noch nach bis zu zwölf Monaten Ersatzansprüche geltend zu machen, ist unwirksam. Das Gesetz sieht für solche Fälle nur eine Verjährungsfrist von sechs Monaten vor. Diese kürzere Frist “ist durch berechtigte Interessen des Mieters im Rahmen der Abwicklung des Mietverhältnisses begründet”, so der Bundesgerichtshof. Der Mieter habe nach der Rückgabe der Wohnung an den Vermieter auf diese keinen Zugriff mehr und könne somit von diesem Zeitpunkt an regelmäßig auch keine “beweissichernden Feststellungen” mehr treffen. Demgegenüber wird der Vermieter durch die Rückgabe der Räume in die Lage versetzt, sich Klarheit darüber zu verschaffen, ob ihm gegen den Mieter “Ansprüche wegen Verschlechterung oder Veränderung der Mietsache zustehen” und er diese durchsetzen oder gegebenenfalls innerhalb der sechsmonatigen Verjährungsfrist Maßnahmen ergreifen will. Es sei nicht ersichtlich, dass diese Prüfung nicht regelmäßig in der vom Gesetz vorgesehen Verjährungsfrist von sechs Monaten vorgenommen werden könnte. (BGH, VIII ZR 13/17)

Nachbarrecht/Gewerbegebiet: “Ich bau’ erstmal, dann seh’ ich weiter”, klappt nicht immer

Hat sich ein Betrieb für Bodenbelagsarbeiten im Laufe der Jahre in einem allgemeinen Wohngebiet Stück für Stück erweitert und wehren sich Anwohner, als der Betreiber einen Gartenpavillon (als Ausstellungsraum für Kundenbesuche) sowie eine Lagerhalle ohne Baugenehmigung baut, so darf die Behörde die fehlende Genehmigung nicht nachträglich ausstellen. Ein solch gewachsener Gewerbebetrieb verstoße gegen die “Festsetzungen des Bebauungsplans und ist daher nachbarrechtsverletzend”. Bei den beiden Baumaßnahmen handele es sich wegen der hiermit typischerweise verbundenen Störungen nicht mehr um einen – auch in einem allgemeinen Wohngebiet ausnahmsweise zulässigen – Handwerkerbetrieb. Allein der An- und Ablieferungsverkehr per Lkw mache das deutlich. (VwG Koblenz, 1 K 1569/16)

Mietminderung: Braunes und zu heißes Wasser bringen “zehn Prozent”

Kommt aus mehreren Wasserhähnen einer Mietwohnung braune Brühe und kann an einem Hahn die Wassertemperatur nicht reguliert werden (so dass es nur sehr heiß fließt), so handelt es sich dabei um eine „erhebliche Nutzungsbeeinträchtigung“, die eine Mietminderung rechtfertigt. Das Amtsgericht Münster urteilte, dass ein Minderung in Höhe von 10 Prozent für die Zeit, in der diese Einschränkung bestand, gerechtfertigt sei. Das gelte insbesondere dann, wenn sich der Vermieter nach der Meldung des Mangels „sehr lange Zeit“ ließ, um ihn beheben zu lassen. (AG Münster, 7 C 4009/15)

Eigentumswohnung: In einem reinen “Ärztehaus” darf es keine “Wohnungen” geben – oder?

Wird ein Hauskomplex komplett von Ärzten mit ihren Praxen und von einer Apotheke genutzt, wie es in der Gemeinschaftsordnung geregelt ist, so darf ein Eigentümer, der nicht (mehr) als Arzt tätig ist, nicht ohne weiteres die gewerblich genutzten Räume in eine Wohnung umwandeln. Er müsse sich darum bemühen, dass die Gemeinschaftsordnung entsprechend geändert wird. Erst wenn dies rechtskräftig geschehen sei, stehe einem “Umzug” nichts mehr im Wege. (Hier ging es darum, dass in dem Komplex bereits einige Einheiten nicht mehr als Arztpraxis genutzt wurden und leer standen und dass ferner die Apotheke inzwischen auch ausgezogen war. Der Bundesgerichtshof hielt dennoch an der Gemeinschaftsordnung fest und versagte die “Umwandlung” – solange diese nicht geändert worden sei.) (BGH, V ZR 307/16)

 

Pressemitteilung vom 16.05.2018

Was wird bei Scheidung aus dem Eigenheim?

Das eigene Heim ist eine hochemotionale Angelegenheit. Im Idealfall handelt es sich um ein Traumhaus, um die Erfüllung vieler Wünsche. Der Umzug von der Mietwohnung in die selbstgenutzte Immobilie verspricht Unabhängigkeit, Komfort und Sicherheit. Hinzu kommt, dass der eigenen Kreativität und dem Gestaltungswillen viel Raum gegeben wird. Trautes Familienglück kann endlich adäquat gelebt werden. Allerdings ist dieses Glück oftmals endlich. Im Jahr 2016 betrug laut statistischem Bundesamt die Scheidungsquote in Deutschland rund 39,56 Prozent, d.h. auf eine Eheschließung kamen rechnerisch ca. 0,4 Ehescheidungen.

Insgesamt liegt das Trennungsrisiko von dauerhaft zusammenlebenden Paaren in Deutschland sogar noch etwas höher. Circa jede zweite Beziehung dieser Art endet unglücklich. Da stellt sich doch die Frage: Was wird dann eigentlich mit dem bis dato gemeinsam bewohnten Familienhaus? Welche Konsequenzen hat eine Scheidung fürs Wohneigentum? „Denn Fakt ist: Die wenigsten Paare kalkulieren die potentielle Endlichkeit ihrer Beziehung beim Hauskauf oder -bau ein,“ erklärt Kay Mengelbier, Vorstandsmitglied des IVD West aus Bochum.  Zudem sind viele Immobilien, die von Paaren oder Familien selbstgenutzt werden, recht knapp finanziert. Nicht selten ist der Verdienst von beiden Partnern eingerechnet, um die Kredite bedienen zu können.

Kommt es zur Trennung, stehen plötzlich drängende Fragen im Raum: Was passiert nun mit dem Wohneigentum? Wer darf darin wohnen bleiben, wer muss ausziehen – oder trifft es gar beide Parteien, weil eine allein es sich schlicht nicht leisten kann? Wer haftet für den Kredit? Und wem steht das Vermögen aus der Immobilie zu? Grundsätzlich gilt: Wer einen Ehevertrag geschlossen hat, ist klar im Vorteil. Denn darin lassen sich alle Eventualitäten regeln. Ansonsten gilt, dass bei einer Scheidung sowohl Vermögen als auch Schulden nach dem Prinzip des Zugewinnausgleichs zwischen den Partnern aufgeteilt werden. Übrigens unabhängig davon, ob einer der Partner mehr investiert hat als der andere.

„Grundstück und Haus gehören demjenigen, der als Eigentümer im Grundbuch steht“, erläutert Mengelbier. Idealerweise sind also beide eingetragen. Für den Immobilienkredit gilt Ähnliches: es haftet der, der den Vertrag bei der Bank unterschrieben hat. Allerdings gehen Banken aus Eigeninteresse auf Sicherheit und nehmen von vorneherein beide Schuldner in die Pflicht. Ratsam ist – gerade bei unverheirateten Paaren – alle Belege und Unterlagen, die die Finanzierung und Investitionen betreffen, als mögliche Beweise aufzubewahren.

Am Ende gibt es zwei Optionen, mit dem bisher gemeinsamen Haus zu verfahren: Verkaufen und den Gewinn aufteilen – oder eine Partei nutzt weiterhin und zahlt die andere aus. Eine Lösung sollte möglichst noch vor dem Scheidungstermin schriftlich fixiert werden – sonst kann eine Zwangsversteigerung drohen. Ein Tipp für diejenigen, die sich zum Verkauf – idealerweise über einen kompetenten Immobilienmakler – entschließen, hat Kay Mengelbier: „Treten Sie in Verkaufsverhandlungen als harmonisches Paar auf und lassen Sie sich Ihre Zwangslage nicht anmerken. Andernfalls könnte dies Preisabschläge zur Folge haben.“

 

Pressemitteilung vom 20.04.2018

Studie zum Wohneigentum: Deutschland wohnt sich arm

Im Wohneigentum steckt eine effektive Chance zur Altersvorsorge. Genutzt wird sie in Deutschland allerdings zu wenig. Zu diesem Ergebnis kommt eine aktuelle Studie, die das Pestel-Institut (Hannover) gestern in Berlin vorgestellt hat.

Darin beleuchten die Wissenschaftler auch das von der GroKo geplante Baukindergeld, das wegen “der Eigenkapitalstärkung von Familien grundsätzlich zu begrüßen ist“, so IVD-Präsident Jürgen Michael Schick. Das Baukindergeld ist eine Trendumkehr in der Politik, nachdem sie sich mehr als ein Jahrzehnt auf die Mietenregulierung konzentriert hat. Das Baukindergeld als Eigenkapitalergänzung reicht jedoch noch nicht aus.

Auftraggeber der Studie ist das Verbändebündnis Wohneigentum. In ihm haben sich sechs führende Verbände der Architekten, Ingenieure und Bauherren sowie der Bau- und Immobilienwirtschaft zusammengeschlossen, darunter der IVD.

Pressemitteilung vom 05.04.2018

Gesetzentwurf zur Mietpreisbremse noch vor Sommerpause

Barley kündigte außerdem eine weitere Gesetzesinitiative zur Modernierungsumlage an. Bislang dürfen elf Prozent der Modernisierungskosten auf die Mieter umgelegt werden, künftig sollen es laut Koalitionsvereinbarung nur noch acht Prozent sein.Bundesjustiz- und Verbraucherschutzministerin Katharina Barley (SPD) will noch vor der Sommerpause einen Gesetzentwurf zur Verschärfung der Mietpreisbremse vorlegen. Das kündigte die Ministerin am 25. März 2018 in der ARD-Sendung Bericht aus Berlin (Video) an. So sollen Vermieter künftig gezwungen werden, die Vormiete offenzulegen.

Pressemitteilung vom 10.03.2018

Der Kauf eines Hauses, einer Eigentumswohnung oder eines Grundstücks ist für viele Menschen eine der größten, wenn nicht die größte Investition, die sie in ihrem Leben tätigen. Bei dieser Entscheidung sollten sie auf Nummer sicher gehen.

Immobilienmakler sind Profis in Sachen Verkauf und Vermietung

Pressemitteilung vom 01.03.2018

So läuft der Wohnungsauszug reibungslos

Worauf muss ein Mieter beim Auszug aus der Wohnung achten? Welche Forderungen darf der Vermieter stellen, was ist überzogen oder gar unzulässig? Der Immobilienverband Deutschland, IVD West, klärt Fragen rund um die Nachmietersuche, Renovierung und Kautionsrückzahlung – damit der Wohnungsauszug nicht zum Streitfall wird.

Eine weit verbreitete Legende besagt, dass ein Mieter nur drei potentielle Nachmieter stellen müsse, um vorzeitig aus einem Mietvertrag aussteigen zu können. Diese Annahme entbehrt allerdings jeglicher Substanz – ein Mieter hat keinerlei Anspruch darauf, vor Ablauf der Kündigungsfrist (in der Regel drei Monate) aus seinem Vertrag entlassen zu werden. Und nach Ablauf derselben hat er mit der Nachmietersuche nichts zu schaffen. Einzige Ausnahmen sind eine selten in Verträgen zu findende Nachmieterklausel oder aber ein nachgewiesener Härtefall. Letzterer kann vorliegen, wenn der Mieter in ein Pflegeheim umziehen muss, bei beruflich bedingtem Ortswechsel oder bei Nachwuchs. Darauf weist Kay Mengelbier, Vorstandsmitglied des IVD West aus Bochum, hin.

Beim Auszug aus einer Mietwohnung muss diese in einem dem Mietvertrag entsprechenden Zustand übergeben werden. Das bedeutet nicht zwangsläufig, dass eine Endrenovierung Pflicht ist. Häufig stellt der Vermieter im Vertrag einen so genannten Fristenplan für Schönheitsreparaturen auf. Ein solcher Passus ist aber nur zulässig, wenn er einer Empfehlung entspricht. Starre Vorgaben für Renovierungszeiträume werden regelmäßig von deutschen Gerichten bemängelt. Darüber hinaus hat der Bundesgerichtshof auch die so genannte Quotenabgeltungs-regelung gekippt.

Zweck solcher Regelungen war es, den Mieter beim Auszug anteilsmäßig an den Renovierungskosten zu beteiligen.
„Allgemein fallen unter den Begriff ‚Schönheitsreparaturen‘ nur Arbeiten, die mit Pinsel, Farbe, Kleister und Tapete erledigt werden können. Klempner- oder Glaserarbeiten gehören eindeutig nicht dazu“, erläutert Mengelbier.

Allerdings müssen Mieter stets alle ihre in die Wohnung verbrachten Dinge entfernen. Dazu zählen auch Bodenbeläge, die sie verlegt haben oder die Einbauküche, wenn diese ihnen gehört. Ein von beiden Seiten zu unterzeichnendes Auszugsprotokoll, in dem der Zustand der Räume festgehalten wird, ist sinnvoll und hilfreich.

Ist das Mietverhältnis beendet und der Mieter ausgezogen, muss der Vermieter unverzüglich die gestellte Kaution zuzüglich Zinsen zurückzahlen. Teile der Kaution dürfen allerdings zurückbehalten werden, wenn noch Mietzahlungen offen sind oder als Ersatz für Schäden. Auch für eine noch zu erwartende Betriebskostenabrechnung darf ein angemessener Geldbetrag einbehalten werden – jedoch niemals einfach die gesamte Kaution.

Der Vermieter ist aber nicht zu einer sofortigen Zwischenabrechnung zum Auszugsdatum verpflichtet. Kay Mengelbier betont, dass beim Thema Kaution ebenfalls das oben erwähnte Übergabeprotokoll helfen kann: Bestätigt darin der Vermieter durch Unterschrift, dass die Wohnung in einwandfreiem, vertragsgemäßem Zustand zurückgegeben wurde und keine offenen Forderungen mehr bestehen, steht der Kautionsrückzahlung nichts mehr im Wege. Sie muss dann umgehend erfolgen.

Pressemitteilung vom 31.02.2018

Immobiliensuche: Gute Vorbereitung erhöht die Chance aufs Traumhaus

Die Idee von einem neuen Zuhause, die Vorstellung vom Traumhaus, ist eine emotionale Angelegenheit. Doch damit dieser Traum wahr werden kann, sollten schon die ersten Schritte ganz rational und dynamisch angegangen werden.  Denn wie bei vielen anderen wichtigen Entscheidungen im Leben gilt auch beim Immobilienerwerb: Vorbereitung ist fast alles. Was dann oft noch fehlt? Schnelligkeit!

Also erst einmal die Grundlagen: Wer einen Hauskauf erwägt, sollte die eigene finanzielle Situation klären und einen „Kassensturz“ machen – um zu erfahren, wie viel Eigenkapital tatsächlich zur Verfügung steht. 20 Prozent des Kaufpreises sollten es schon sein. Zu beachten sind übrigens auch Kaufnebenkosten wie Grunderwerbsteuer, die Notarkosten und die Maklerprovision. Zweitens muss kalkuliert werden, wie hoch eine monatliche Belastung für die Finanzierung der Immobilie sein darf. Empfehlenswert sind hier weniger als 30 Prozent des Netto-Haushaltseinkommens. „Seien Sie bei diesen Erwägungen absolut ehrlich zu sich selbst“, rät Kay Mengelbier, Vorstandsmitglied des IVD West aus Bochum.

Schon bevor die Suche nach geeigneten Angeboten beginnt oder ein Makler beauftragt wird, ist ein Besuch bei der Hausbank angeraten. Denn wenn einmal ein konkretes Objekt ins Auge gefasst wird, muss es in Zeiten von engen Märkten häufig schnell gehen. Wer sich also vor der ersten Besichtigung schon darüber im Klaren ist, wie eine mögliche Finanzierung gestaltet werden und bis zu welchem Preis er gehen kann, ist klar im Vorteil.

Um die nötige Geschwindigkeit an den Tag legen zu können, wenn ein gutes Angebot vorliegt, sollten weitere Vorbereitungen getroffen werden.

Kay Mengelbier gibt eine Reihe von Tipps: „Wen wollen Sie zur Besichtigung mitnehmen, einen Architekten oder gar einen Sachverständigen? Nehmen Sie jetzt schon Kontakt auf. Und denken Sie doch noch einen Schritt weiter: Mit welchen Handwerkern wollen Sie zukünftig zusammenarbeiten? Welche weiteren Dienstleister könnten Sie benötigen? Denn seien Sie sich sicher: Wenn es konkret wird, müssen Sie entschlossen und entscheidungsfreudig reagieren können.“

Es ist zudem hilfreich, das eigene Kommunikationsverhalten zu optimieren: Gute Erreichbarkeit ist essentiell. „Wer beispielsweise nach der Mail vom Makler, der ein unverschämt gutes Angebot unterbreitet, erst einmal zwei Wochen in Urlaub fährt, hat schlechte Karten und ist am Ende der Dumme, ohne Eigenheim“, erläutert Mengelbier. Wer diese Hinweise beherzigt, ist gut präpariert für eine erfolgversprechende Immobiliensuche. Diese kann übrigens unter www.ivd24.de gestartet werden. Der Weg zum Traumhaus ist dann nicht mehr weit.

 

IVD-Erschwinglichkeitsindex

Die Preise für Immobilien sind in den vergangenen Jahren weiter angestiegen. Dennoch ist Wohneigentum in vielen Städten und Regionen in Deutschland erschwinglich. Mit einem aktuellen Indexwert von 122,63 (4. Quartal 2017, Vorjahr 134,29) bleibt der vom IVD erstellte Erschwinglichkeitsindex auf einem hohen Niveau. Überall in Deutschland ging der Index 2017 etwas zurück. Der Grund: Die Immobilienpreise sind mit ca. 6 Prozent (aus dem aktuellen IVD-Wohnpreisspiegel) stärker gestiegen als die Kaufkraft mit plus 1,65 Prozent im Bundesdurchschnitt. Das Zinsniveau hatte sich nur marginal verschlechtert.

Mehr Informationen finden Sie hier.

 

Reform der Grundsteuer: IVD plädiert für „Südländer-Modell“

Das Bundesverfassungsgericht hat in einer mündlichen Verhandlung vergangene Woche über die Einheitsbewertung bei der Grundsteuer beraten. Dabei hat es deutlich zu erkennen gegeben, dass das geltende Recht nicht mit der Verfassung vereinbar ist, weil die Einheitswerte von den heutigen Werten stark abweichen. Es ist davon auszugehen, dass das Gericht die Grundsteuer nicht für verfassungswidrig erklären wird, sondern dem Gesetzgeber eine Frist setzen wird, innerhalb derer es eine Neuregelung schaffen muss.

Mit dem Vorschlag des Bundesrates (Drucksachen 18/10753 und 18/10751) liegt bereits ein Entwurf für eine Neuregelung der Grundsteuer vor. Danach soll Bemessungsgrundlage in Zukunft der sogenannte Kostenwert sein, der sich aus dem Bodenrichtwert und einem stark typisierten Gebäudesachwert zusammensetzt. Der IVD-Steuerexperte Hans-Joachim Beck warnte schon im Vorfeld der Verhandlung dringend davor, diesen Gesetzesvorschlag umzusetzen.

 

IVD Wohn-Preisspiegel 2017/2018 veröffentlicht

Seit mehr als 50 Jahren erarbeitet und veröffentlicht der IVD den Wohn-Preisspiegel. Für den neuen Preisspiegel 2017 haben die IVD-Marktberichterstatter in 370 Städten und Gemeinden die Wohnungsmieten sowie die Preise für Eigentumswohnungen, Einfamilien- und Reihenhäuser sowie Baugrundstücke dokumentiert. Die Research-Abteilung des IVD hat die Daten ausgewertet und durch immobilienrelevante Informationen zu den untersuchten Städten sowie makroökonomische Daten ergänzt. Die Preisdaten bieten einen exakten und umfassenden Überblick über die deutsche Wohnlandschaft. Exemplare können im IVD-Webshop zum Preis von 75 Euro bestellt werden.

Seit mehr als 50 Jahren erarbeitet und veröffentlicht der IVD den Wohn-Preisspiegel. Für den neuen Preisspiegel 2017 haben die IVD-Marktberichterstatter in 370 Städten und Gemeinden die Wohnungsmieten sowie die Preise für Eigentumswohnungen, Einfamilien- und Reihenhäuser sowie Baugrundstücke dokumentiert. Die Research-Abteilung des IVD hat die Daten ausgewertet und durch immobilienrelevante Informationen zu den untersuchten Städten sowie makroökonomische Daten ergänzt. Die Preisdaten bieten einen exakten und umfassenden Überblick über die deutsche Wohnlandschaft. Exemplare können im IVD-Webshop bestellt werden.

 

Verfassungsmäßigkeit der Grundsteuer

Der Erste Senat des Bundesverfassungsgerichts (BVerfG) will am 16. Januar 2018 über die Verfassungsmäßigkeit der Grundsteuer beraten. Dem BVerfG liegen drei Richtervorlagen des Bundesfinanzhofs (BFH) und zwei Verfassungsbeschwerden zur Entscheidung vor. Inhaltlich geht es um die Einheitswerte, die als Bemessungsgrundlage für die Grundsteuer dienen und noch heute nach den Wertverhältnissen zum 1. Januar 1964 (alte Bundesländer) bzw. zum 1. Januar 1935 (neue Bundesländer) festgestellt werden.

 

Mietrecht: Vermieter dürfen Verjährungsfrist nicht nach Belieben verlängern

Ersatzansprüche gegen einen Mieter verjähren nach Rückgabe der Wohnung nach sechs Monaten. Vermieter bauen Klauseln in die Mietverträge ein, mit denen diese Verjährungsfristen verlängert werden (sollen). Der Bundesgerichtshof hat dieser Praxis einen Riegel vorgeschoben und entschieden, dass die Verlängerung der Verjährung von Vermieteransprüchen in Allgemeinen Geschäftsbedingungen unwirksam ist. In dem Fall ging  es um eine Vermieterin, die elf Monate nach Rückgabe einer Wohnung Schadensersatz in Höhe von rund 16.000 Euro vom ehe-maligen Mieter verlangte. Der wehrte sich mit dem Argument gegen die Zahlung, die Forderung sei verjährt – trotz der Verlängerung im Mietvertrag auf ein Jahr. Zu recht. Diese Verlängerung ist wegen einer unangemessenen Benachteiligung des Mieters unwirksam. Eine einjährige Verjährungsfrist sei mit den wesentlichen Grundgedanken des Gesetzes nicht zu vereinbaren und führe zur Unwirksamkeit der Klausel. Der Gesetzgeber habe mit der kurzen Verjährungsregelung zeitnah zur Rückgabe der Mietsache eine “möglichst schnelle” Klärung über bestehende Ansprüche im Zusammenhang mit dem Zustand der Mietsache erreichen wollen. (BGH, VIII ZR 13/17)

 

Nachbarrecht: Schulsport ist wichtig für die Entwicklung der Jugend

Wird ein Sportgelände, das über Jahre hinweg brach lag, für den Schulsport wieder hergerichtet und in Betrieb genommen, so kann sich ein Anwohner nicht mit der Begründung gegen die Nutzung der Sportflächen wehren, die Lärmbelästigungen “durch die Tore und die Ballfangzäune” seien unzumutbar. Die Privilegierung des Schulsports sei gerechtfertigt, weil der Sportunterricht wegen seiner “positiven Auswirkungen auf die Gesundheit der Schüler, die Entwicklung ihrer sportlichen Fähigkeiten und Fertigkeiten sowie die Einübung sozialen Verhaltens” ein wichtiger Bestandteil des staatlichen Bildungsauftrages ist. Außerdem seien weder die frühen Morgenstunden noch die Abendstunden oder die Wochenenden betroffen.  (VwG Neustadt an der Weinstraße, 5 K 60/17)

 

Gewerbemietrecht: Nur vollständige Nachzahlung kann die Räume “retten”

Grundsätzlich können (zu) hohe Mietrückstände eine Kündigung des Mietvertrages rechtfertigen. Ein Mieter, bei dem solche Rückstände aufgetreten sind, dass er die Kündigung erhalten hat, kann den Auszug noch vermeiden, indem er den Rückstand „rechtzeitig und vollständig” ausgleicht. Bleibt ein „nicht unerheblicher Teilbetrag offen”, so das Kammergericht Berlin, so bleibt es bei der Kündigung. (Hier war ein Gewerbemieter mit zwei Monatsmieten in Rückstand. Und weil es bereits das zweite Mal innerhalb weniger Jahre war, kassierte er die fristlose Kündigung – zu Recht. Das Argument des Mieters, der Vermieter habe wegen der früheren Mietrückstände schließlich nicht gekündigt, sei kein Beleg dafür, dass der auf sein Kündigungsrecht „grundsätzlich verzichten“ wolle.) (KG Berlin, 8 U 205/15)

 

Hauskauf: Silberfischchen sind kein “Sachmangel”

Allein die Tatsache, dass sich Insekten in einem Haus befinden, ist kein “Sachmangel” im Sinne des Zivilrechts. Somit kann ein Käufer einer gebrauchten Immobilie nicht vom Kaufvertrag zurücktreten, wenn er nach dem Einzug bemerkt, dass das Haus von Silberfischchen befallen ist. Nur, wenn die Insekten derart stark auftreten, dass die Räume unbewohnbar werden, könne von einem Mangel gesprochen werden. Auch ein hartnäckiger Befall, der trotz intensiver Bekämpfung nicht ausgerottet werden konnte, sei kein Grund, den Kaufvertrag zu annullieren. Es lag zum Zeitpunkt der Wohnungsübergabe kein Mangel vor. Von den Tieren geht grundsätzlich auch keine Gesundheitsgefahr aus. (OLG Hamm, 22 U 64/16)

 

Mietrecht: Nachts muss die Schlafzimmertür nicht offen stehen, um Schimmel zu verhindern

Das Landgericht Bochum ist einem Ehepaar beigestanden, das vom Vermieter verlangte, den teilweisen Schimmelbefall in der Wohnung auf seine Kosten zu beseitigen. Dies auch dann noch, nachdem ein Sachverständiger festgestellt hatte, dass die Ursache für das Malheur darin zu sehen sei, dass die Tür zum Schlafzimmer nachts jeweils geschlossen bleibe. Diese Forderung entspreche nicht dem üblichen, von einem Mieter zu erwartenden “Lüftungs-Verhalten” – weder auf die Vergangenheit bezogen (womit ein Mitverschulden der Mieter nicht festgestellt werden könne) noch für die Zukunft. Der Vermieter müsse vielmehr dafür sorgen, dass gegen die Schimmelbildung auf andere Weise angegangen wird. (LG Bochum, 11 S 33/16)

 

Schwarzarbeit: “Ohne-Rechnung-Abrede” lässt Auftraggeber in die Röhre gucken

Beauftragt eine Frau einen Architekten mündlich damit, ihr Haus instand zu setzen, und gibt sie ihm vorab 5.000 Euro in bar, so handelt es sich dabei um Schwarzarbeit. Ist sie später nicht einverstanden mit der Arbeit und werden für einen anderen – diesmal offiziell beauftragten – Architekten knapp 10.000 Euro und für die Mängelbeseitigungsarbeiten nochmal mehr als 80.000 Euro fällig, so kann sie diese Kosten nicht vom ersten Architekten erstattet verlangen. Das gilt auch dann, wenn die “Ohne-Rechnung-Abrede” über die 5.000 Euro zum Zeitpunkt des ursprünglichen Vertragsschlusses nicht stattgefunden haben soll und somit der Vertrag aus Sicht der Auftraggeberin wirksam geworden sei. Das Oberlandesgericht Hamm machte aber deutlich, dass “ein Rechtsverständnis, das die Nichtigkeit auf die nachträgliche Abrede begrenze, der ausdrücklichen Absicht des Gesetzgebers zuwider laufe, die Form der Schwarzarbeit in Gestalt von “Ohne-Rechnung-Abreden” wirkungsvoll zu bekämpfen. (OLG Hamm, 12 U 115/16)

 

Eigentumswohnung: Nicht geeichte Zähler darf die Ordnungsbehörde verbieten

Der Verwalter einer Wohnungseigentumsgemeinschaft darf für die Abrechnung von Heiz- und Wasserkosten keine Werte einsetzen, die mit ungeeichten Zählern vermessen wurden. Dagegen darf die Ordnungsbehörde (hier das Eichamt) angehen, weil es sich dabei nicht um eine “nach der Vorstellung des Gesetzgebers nicht eichpflichtige ‘innerbetriebliche’ Verwendung” handelt.  (OVG für das Land Nordrhein-Westfalen, 4 A 1150/15)

 

Steuerrecht: “Selbst genutzte” Ferienwohnung kann beim Verkauf Kummer bringen

Nutzt ein Privatmann seine Ferienwohnung nicht “zu eigenen Wohnzwecken”, sondern fährt er nur noch sporadisch “zur Erholung” dorthin, so soll er nach Ansicht des Finanzgerichts Köln das Objekt nicht steuerfrei verkaufen können – wenn zwischen der Anschaffung und dem Verkauf noch keine zehn Jahre vergangen sind. Das Gericht ist der Ansicht, dass gelegentliche Besuche der Wohnung nichts mit der “Nutzung zu Wohnzwecken” (was einen steuerfreien Verkauf ermöglichen würde) zu tun habe. (FG Köln, 8 K 3825/11)

 

IVD – Das Markenzeichen qualifizierter Immobilienmakler, Verwalter und Sachverständiger

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