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Alles was Recht ist & rund um die Immobilie

P R E S S E M I T T E I L U N G

Panoramafreiheit bei Drohnenaufnahmen

Dass Luftaufnahmen per Drohne nicht von der urheberrechtlichen Panoramafreiheit gedeckt sind, hat das Oberlandesgericht Hamm entschieden. Geklagt hatte eine Verwertungsgesellschaft, die die Veröffentlichung von Bildern verhindern wollte, auf denen ohne Lizenzierung mit einer Drohne aufgenommene Kunstwerke zu sehen sind. Der betroffene Verlag hatte mit der Panoramafreiheit argumentiert. Diese setze aber voraus, so das Gericht, dass die Bilder aus der Perspektive von Wegen, Straßen oder Plätzen, nicht aber aus der Luft aufgenommen wurden. Der Verlag hat bereits Revision zum Bundesgerichtshof eingelegt.

Über den IVD West

Der Immobilienverband IVD West e.V. mit Sitz in Köln ist die regionale Untergliederung des IVD Bundesverbands, der größten Berufsorganisation und Interessenvertretung der Beratungs- und Dienstleistungsberufe in der Immobilienwirtschaft in Deutschland. Der IVD West vertritt ca. 1.600 Mitgliedsunternehmen in Nordrhein-Westfalen, Rheinland-Pfalz und im Saarland. Zu den Mitgliedsunternehmen zählen Immobilienberater, Immobilienmakler, Bauträger, Immobilienverwalter, Finanzdienstleister und Bewertungs-Sachverständige und viele weitere Berufsgruppen der Immobilienwirtschaft. Die Aufnahme in den IVD erfolgt nach Abschluss einer umfassenden Sach- und Fachkundeprüfung und gegen Nachweis des Abschlusses einer Vermögensschadenhaftpflichtversicherung. Der vollständige Name des Verbandes lautet: „Immobilienverband Deutschland IVD Verband der Immobilienberater, Makler, Verwalter und Sachverständigen Region West e.V.“. Der IVD ist 2004 hervorgegangen aus den Traditionsverbänden Verband Deutscher Makler (VDM) und Ring Deutscher Makler (RDM). Der IVD blickt somit auf eine langjährige Historie zurück. Der RDM hat sich 1924 gegründet.

Pressemitteilung 2023 in eigener Sache: Das Qualitätssiegel in der Immobilienbranche:

Wappen-Immobilien GmbH aus Bochum wieder als »BELLEVUE BEST PROPERTY AGENT« ausgezeichnet

Was macht einen guten Immobilienmakler aus? Seriosität, Marktkenntnis, Fachwissen, attraktive Angebote, objektive Beratung und guter Service auch nach dem Kauf.

Seit 2006 zeichnet Europas größtes Immobilienmagazin BELLEVUE jedes Jahr empfehlenswerte Immobilienunternehmen aus Deutschland und aller Welt als BELLEVUE BEST PROPERTY AGENTS aus.

Zu den besten Immobilienunternehmen, die das begehrte Siegel in diesem Jahr, dem bereits vierzehnten seit Bestehen der Auszeichnung, erhalten haben, gehört die Firma Wappen-Immobilien GmbH aus Bochum.

Als einziges unabhängiges Qualitätssiegel in der Branche der Immobiliendienstleister genießt die Auszeichnung BELLEVUE BEST PROPERTY AGENTS ein beachtliches Renommee – national und international.

Eine sechsköpfige Jury aus namhaften Profis der Immobilienwirtschaft und BELLEVUE-Redakteuren prüft jedes Jahr neu, welche Unternehmen die Bewertungskriterien erfüllen, das Siegel verdienen und ausgezeichnet werden.

Kay Mengelbier, Wappen-Immobilien GmbH: »Wir freuen uns sehr über diese erneute Auszeichnung nach den Jahren 2018 & 2019 und sind erneut stolz darauf, dass unsere Arbeit auf diese Weise so prominent gewürdigt wird. Es ist eine ehrenvolle Anerkennung für unsere langjährige Arbeit, unsere breite Kompetenz und unseren besonderen Kundenservice.«

P R E S S E M I T T E I L U N G vom 17.07.2023

Mietrecht: Wohnflächenvereinbarung muss belegt werden

Eine Mieterin kann von ihrem Vermieter nicht die Rückzahlung angeblich überzahlter Mieten verlangen, wenn es keine verbindliche Vereinbarung über die tatsächliche Wohnungsgröße gibt. In dem konkreten Fall gab es in dem Mietvertrag keine Flächenangabe. Die Mieterin hatte behauptet, dass der Vermieter mündlich eine Wohnfläche von 100 Quadratmetern angegeben hatte, sie aber nur in 88 Quadratmetern lebe. Sie verlangte 12 Prozent Erstattung überzahlter Miete seit Vertragsbeginn – vergeblich. Zwar könne bei Fehlen einer ausdrücklichen Vereinbarung über die Wohnfläche eine „konkludente Wohnflächenvereinbarung“ auch dann zustande kommen, wenn sich die Parteien vor Abschluss des Mietvertrags über die Wohnfläche geeinigt hatte. Eine solche Vereinbarung konnte die Mieterin aber nicht nachweisen. (AG Bonn, 203 C 33/21)

Eigentumswohnung: Einem Balkonkraftwerk muss die Mehrheit zustimmen

Ein Wohnungseigentümer hat keinen Anspruch darauf, dass die anderen Eigentümer ihm die Zustimmung zur Errichtung eines Balkonkraftwerks erteilen. Es komme nicht allein darauf an, ob der optische Gesamteindruck beeinträchtigt wird. Hat der Mieter eines Eigentümers eine solche Anlage an seinem Balkon angebracht, so können die Miteigentümer beschließen, dass die Anlage wieder abmontiert werden muss. Das Wohnungseigentumsgesetz stelle eine „Veränderungssperre“ dar und solle nicht „veränderungswillige Eigentümer“ unterstützen. In der Anlage liege eine „relevante nicht unerhebliche Beeinträchtigung“. (AG Konstanz, 4 C 425/22)

Modernisierung: Eine Grundriss-Vergrößerung ist eine Vertragsänderung

Will ein Vermieter aus einer vorhandenen Loggia einen Wintergarten mit Glasfront errichten und Vorsatzbalkone anbauen, so handelt es sich dabei nicht um eine Modernisierungsmaßnahme, sondern um eine „Veränderung des Vertragsgegenstands“. Durch eine solche Maßnahme wird nicht der Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöht, sondern die Wohnung unter Veränderung von Grundriss und Wohnfläche grundlegend umgestaltet. Das hat zur Folge, dass der Mieter dem Vorhaben nicht zustimmen muss – wie ansonsten bei korrekt verlaufenden Modernisierungsmaßnahmen üblich. Es würde eine komplett neue Fläche entstehen. (AG Göttingen, 26 C 93/21)

P R E S S E M I T T E I L U N G vom 21.06.2023

Grunderwerbsteuer: Verbilligte Miete ist keine „sonstige Leistung“

Grundsätzlich wird die Höhe der Grunderwerbsteuer bei einem Grundstückskauf nach dem Wert der Gegenleistung ermittelt. Dazu zählen neben dem Kaufpreis an sich auch „sonstige Leistungen“. Der Bundesfinanzhof musste klären, ob es eine solche „sonstige Leistung“ ist, wenn der Käufer die Verpflichtung übernommen hat, die – auf dem Grundstück noch zu bauenden – Wohnungen im Rahmen von gefördertem Wohnraum verbilligt zu vermieten und dafür im Gegenzug günstige Kreditkonditionen erhalten hat. Das Finanzamt rechnete bei der Festsetzung der Grunderwerbsteuer die Differenz zwischen der ortsüblichen und der verbilligten Miete hinzu. Allerdings zu Unrecht. Denn die verbilligte Vermietung stelle keine „Gegenleistung für das Grundstück“ dar, sondern nur eine Bedingung (für die Gewährung der günstigen Kredite). (BFH, II R 26/21)

Verbraucherrecht: 1.000 Euro für eine Türöffnung sind Wucher

Verlangt ein Schlüsselnotdient 1.000 Euro für eine Notfall-Türöffnung, so ist das Wucher. Das Landgericht Kleve hat zwei Betreiber eines Schlüsseldienstes zu mehrjährigen Gefängnisstrafen verurteilt. Dem Voraus gegangen war eine Entscheidung des Bundesgerichtshofs, nach der Schlüsseldienste, die die Notsituation von Verbrauchern für weit überzogene Rechnungen ausnutzen, strafbaren Wucher betreiben. Das Landgericht Kleve hat deutlich gemacht, dass allein das Aussperren eine solche Notsituation sein kann – es müssten nicht zwingend weitere Gründe dazukommen, wie etwa ein Topf auf dem eingeschalteten Herd oder ein Kleinkind in der Wohnung. (LG Kleve, 118 KLs 1/20)

Mietrecht: Waschküchen-Nutzung darf widerrufen werden

Können Mieter ihre Wäsche in der Wohnung waschen und trocknen, so darf der Vermieter die Gestattung der Nutzung einer Waschküche widerrufen. Das gelte insbesondere dann, wenn nur noch ein einziger Mieter die Waschküche nutzt. Der Vermieter darf aus wirtschaftlichen Gründen entscheiden, die Waschküche zu schließen, wenn sie nicht im Mietvertrag erwähnt wurde und nicht Bestandteil des Mietgebrauchs gewesen ist. Dem Mieter stehe kein Anspruch auf Zugang zur Waschküche zu. (BGH, VIII ZR 394/21)

M I T T E I L U N G vom 23.12.2020 in eigener Sache – Neuregelung der Maklerprovision

Am 23. Dezember 2020 ist das Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser in Kraft getreten. Der Kern der
Regelung liegt darin, dass künftige Verkäufer und Käufer sich die Provision hälftig teilen bzw. jeder eine Provision in selber Höhe zahlt, wenn es zum Abschluss des Kaufvertrages kommt. Ziel
der Regelung ist, dass der Käufer die Provision nicht alleine oder mehr als der Verkäufer zahlen soll, wenn es um die Vermittlung eines Einfamilienhauses oder einer Eigentumswohnung geht.
Zudem hat der Gesetzgeber ein Textformerfordernis eingeführt, um den Maklervertrag rechtsicherer und transparenter zu gestalten.

1. Die Verteilung der Maklerkosten
• Beauftragen Sie den Makler, kann der Makler in einem Maklervertrag mit Ihnen nur eine Provision in der Höhe vereinbaren, wie er auch mit dem Verkäufer vereinbart hat (§ 656c BGB). Wird hiergegen verstoßen, sind beide Maklerverträge nichtig.
• Handelt es sich nicht um ein Einfamilienhaus oder eine Eigentumswohnung, für die Sie sich interessieren, gilt die Teilung nicht obligatorisch, so dass hiervon abgewichen werden kann.

2. Der Maklervertrag und das Textformerfordernis
• Wenn Sie sich die Immobilie zunächst nur ansehen wollen, dann ist dies weiterhin unverbindlich möglich.

• Damit der Makler für Sie tätig werden kann, ist jedoch ein Maklervertrag nötig.
• Dass der Maklervertrag in Textform geschlossen wird, hat inhaltlich keine Auswirkungen auf den Vertrag. Das Textformerfordernis dient lediglich dazu, den Vorgang transparenter und rechtssicherer zu gestalten.
• Sie müssen nur dann eine Provision zahlen, wenn es zum Abschluss des Kaufvertrages kommt und dies auf die Tätigkeit des Maklers zurückgeht.

3. Das Widerrufsrecht für Verbraucher
• Immobilienmakler sind seit 2014 gesetzlich dazu verpflichtet, ihre Kunden über ein Widerrufsrecht zu informieren, wenn es sich bei dem Kunden um einen Verbraucher handelt und der Vertrag außerhalb der Geschäftsräume oder im Fernabsatz zustande kommt. Sie gehen daher keine weiteren Verpflichtungen ein, wenn Sie dem Makler den Erhalt der Widerrufsbelehrung bestätigen und ihn bitten, vor Ablauf der Widerrufsfrist mit seiner Tätigkeit zu beginnen.
• Haben Sie kein Interesse mehr an dem Objekt, müssen Sie nicht widerrufen. Der Makler kann Sie – wie bisher – nicht in Anspruch nehmen.
• Der Makler kann das Widerrufsrecht nicht ausschließen und Sie können nicht darauf verzichten.

4. Tipp: Haben Sie Zweifel?

Fragen Sie bei Ihrer Verbraucherzentrale oder dem IVD Bundesverband nach.
Immobilienverband Deutschland

P R E S S E M I T T E I L U N G vom 17.09.2020 in eigener Sache

Nachricht der Zeitschrift CAPITAL vom 17.09.2020:

Zum bereits siebenten Mal erscheint in CAPITAL 10/2020 der Makler-Kompass. Hierfür wurden im Auftrag von CAPITAL erneut die Leistungen von Maklerunternehmen in ganz Deutschland bewertet:

Ihr Unternehmen wird mit der Höchstnote von fünf Sternen als einer der „Top-Makler“ ausgezeichnet. Dazu möchten wir Ihnen ganz herzlich gratulieren.

P R E S S E M I T T E I L U N G vom 12.08.2020

Wohnung und Bewohner vor der Hitze schützen

Wenn die Temperaturen im Sommer steigen, ist eine angenehm kühle Wohnung wohltuend. Das ändert sich jedoch schnell, sobald auch dort die Temperaturen bei andauernder Hitze 30 Grad erreichen oder darüber hinausklettern. Für ein angenehmes Raumklima auch bei hohen Temperaturen ist der richtige Sonnenschutz daher das A und O. Je nach Wohnsituation können Mieter und Eigentümer einige Maßnahmen ergreifen, um ihrem Heim und sich selbst einfach und effektiv Abkühlung zu verschaffen.

Ein außen angebrachter Sonnenschutz schafft bei hohen Temperaturen nachhaltig Abhilfe: „Jalousien oder Roll- und Klappläden reflektieren die Sonnenstrahlen und Hitze schon, bevor sie durch die Fenster in die Wohnung eindringen können“, erklärt Kay Mengelbier, Vorstandsmitglied des IVD West aus Bochum. Für einen besonders hohen Wirkungsgrad sollten die Außenflächen hell oder mit Metall beschichtet sein, um die Wärme durch die Sonneneinstrahlung maximal zu reduzieren. „Außenliegende Schutzsysteme sind zudem sehr vielfältig: Sie schützen auch vor Wind und Wetter, verhindern im Winter Wärmeverluste und dienen als Sicht-, Schall- und Einbruchsschutz“, ergänzt Mengelbier Wenn auch eine Terrasse oder Balkonfläche geschützt werden soll, spenden Markisen den ersehnten Schatten. „In jedem Fall ist bei außenliegenden Sonnenschutzsystemen zu beachten, dass ihr nachträgliches Anbringen einen Eingriff in die Bausubstanz darstellt und nicht ohne Weiteres durchgeführt werden darf: Mieter müssen zuerst die Zustimmung des Vermieters einholen, Eigentümer sollten beachten, was ihre Hausgemeinschaft erlaubt“, fasst Makler Mengelbier zusammen.

Überall dort, wo an der Außenseite kein Schutz angebracht werden kann, sind Sonnenschutzsysteme für Innenräume geeignete Alternativen. Zwar halten diese vergleichsweise weniger Hitze ab, sind aber als effektiver Blend- und Sichtschutz nicht zu unterschätzen. So spenden innenliegende Jalousien den gewollten Schatten. Mit ihren verstellbaren Lamellen lässt sich zudem der Lichteinfall einfach steuern. Damit sie Licht und Wärme möglichst gut reflektieren, sollten Jalousien und Rollos möglichst hell oder mit Metall beschichtet sein. Vorhänge dagegen sorgen zwar für angenehme Lichtverhältnisse, haben allerdings nur eine sehr geringe Wärmeschutzwirkung. „Bei allen innenliegenden Sonnenschutzlösungen ist eines essenziell: Sie dürfen nicht zu nah am Fenster montiert werden, sonst entsteht ein Hitzestau“, ergänzt Kay Mengelbier.

Anschaffung von Klimageräten oder Ventilatoren abwägen

Technische Helfer wie Klimageräte oder Ventilatoren sind laut IVD West meist nur zweite Wahl bei der Hitzebekämpfung. Hier gilt es, Vor- und Nachteile sowie Nutzen und (Folge-)Kosten im Voraus genau gegeneinander abzuwägen. „Insbesondere mobile Klimageräte locken mit ihrer kompakten Form, einfachen Handhabung und vergleichsweise günstigen Preisen. Dagegen steht in der Regel ein hoher Stromverbrauch. Außerdem sind sie oft sehr laut. Das mindert die Wohn- und Schlafqua-lität“, warnt YYY. Ventilatoren können demnach kurzzeitig besser gegen extreme Wärme helfen und verbrauchen deutlich weniger Strom als Klimaanlagen. Dennoch sollten Verbraucher auch hier bei der Auswahl des Modells genau auf Stromverbrauch und die Dezibel-Angabe achten. „Der Gang zum Elektrofachmarkt ist oft unnötig. Denn allein durch richtiges Lüften lässt sich schon einiges gegen Hitzestau in der eigenen Wohnung tun: So sollte man früh morgens gut durchlüften, späestens um elf Uhr alle Fenster schließen, diese tagsüber nicht mehr öffnen und je nach Möglichkeit den äußeren und inneren Sonnenschutz nutzen. Abends können die gesunkenen Außentemperaturen dann wieder helfen, die Räume zu kühlen“, fasst Kay Mengelbier zusammen.